阴阳合同不可取，“高评高贷”风险大
【要点】为了能多贷款少付首期，买卖双方签订的《存量房买卖合同》(网签合同)上的交易价格高于双方签订的《房屋买卖合同》(三方合同)，合同履行过程中，因房价上涨，业主反悔，以存在“阴阳合同”为由拒绝继续履行合同，买方则要求继续履行合同并同意一次性付款，获得法院支持。
基本案情
合同签订当天，买方王某兴按合同约定支付了定金5万元。2017年1月18日，卖方配合买方办理了抵押按揭贷款手续并签署了由按揭公司代买卖双方编制并打印的《存量房买卖合同》(网签合同)等按揭贷款资料等，网签合同交易价格为220万元。2017 年3 月 22 日，银行出具了《同意贷款意向书》，同意发放按揭贷款 154 万元，有效期三个月。
2017年4月8日，按揭公司撤销了楼价为220万元的《存量房买卖合同》(网签合同)，同时，按揭公司重新提交了楼价为180万元的《存量房买卖合同》(网签合同)。2017年4月9日，买方王某兴向卖方秦某华发出《敦促履行通知函》敦促卖方秦某华于2017年4月14日配合办理递件过户交易手续，并告知卖方秦某华，其愿意于递件交易成功当天以一次性付款的方式支付剩余楼价款(人民币175万元)。
2017年4月12日，卖方秦某华发出《解除合同通知函》，声明，因在交易过程中，双方签订的《存量房买卖合同》(网签合同)存在虚假行为，加大交易风险，因此，自该函发出之日起解除双方签订的《房屋买卖合同》(三方合同)。起诉当日，买方王某兴向法院提起财产保全申请，查封了涉案的物业。诉讼过程中，应法院的要求，买方王某兴将剩余全部楼价款175万元交到法院账户代为保管。
法院判决
律师解读
类似争议在二手房买卖过程中经常出现，除了作高房价以取得较高额度贷款以外，还普遍存在为了逃避高额税费，在《存量房买卖合同》(网签合同)中作低交易价格，这在二手房交易中，通常被叫作“阴阳合同”。
针对本案的争议焦点，应着重从以下几个方面进行解析:
1.交易过程中，买方为了多贷款而签订阴阳合同以及卖方以阴阳合同为由拒绝履行合同，双方是否构成违约?
诚实信用原则是民法和合同法的一项基本原则，也是市场经济活动的一项基本道德准则，买卖双方应严格按《房屋买卖合同》(三方合同)的约定诚信履行各自的义务，包括按合同真实价格进行网签及诚实向银行提供贷款资料。买方以明显高于真实交易价格签订网签合同，并以此获取银行超额的贷款额度，很明显，违反了诚实信用的原则，在一定程度上属于恶意欺诈损害银行的合法权益，属于违法违规行为，卖方有权拒绝配合买方通过欺骗方式获得银行贷款的行为，其行为并不违约。当然，卖方对买方通过作高交易价格获得银行超额贷款的行为是明知的，而且也配合买方签订了网签合同，卖方在此过程中，同样也存在过错。
第一，本案中虽存在《房屋买卖合同》(三方合同)《存量房买卖合同》(网签合同)两份合同，且两份合同对于交易总价约定不一致，但《房屋买卖合同》(三方合同)中亦有“本合同与《存量房买卖合同》不一致时，以本合同为准”的约定，说明买卖双方真实履行的是《房屋买卖合同》(三方合同)，双方应依据该合同约定的各项义务诚实交易。
第二，《存量房买卖合同》(网签合同)约定的交易价格明显高于《房屋买卖合同》(三方合同)，虽加大了交易的风险，但如前所述，卖方秦某华对此是知道并且同意的，也配合签署了《存量房买卖合同》(网签合同)，对此，同样存在一定过错，现按揭公司已撤销之前交易价格为220万元的《存量房买卖合同》(网签合同)，按180万元交易价格重新编制了《存量房买卖合同》(网签合同)，加大交易风险的情形已消除。
第三,《存量房买卖合同》(网签合同)仅属于房地产管理机构的行政管理手段，即便存在与《房屋买卖合同》(三方合同)约定不在交易价格等合同根本性条款的约定上不一致，卖方拒绝继续交易的情形。在此种情形下，若买方以卖方违约为由解除合同或买方不能一次性付款而请求解除合同，同时要求卖方承担违约赔偿责任的，大多法院认为，由于合同根本性条款的约定不一致加大了交易风险并产生了重大争议，事后双方亦未能就这些争议充分协商并达成一致，对于合同的解除，不可归责于任何一方，因此，通常会判决合同解除，双方互不承担违约责任。
对于这类“阴阳合同”，作为购房者可能面临以下风险：1.网签价格高于实际成交价格，购房者税负成本会增加；2.当银行发现出现“高评高贷”情况，有权拒绝发放贷款。届时，购房者会被要求依据合同支付全部房款；倘若不能支付，将面临被追究高额违约金。同时，贷款人会被银行列入黑名单，以后都不能申请贷款。3.购房者甚至还可能面临涉嫌骗取贷款罪的刑事风险。因此，提醒大家，阴阳合同不可取，“高评高贷”风险大。无论是报低交易价格，逃避交易税费；还是报高交易价格，骗取贷款金额，均属违规行为。
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