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房屋买卖合同纠纷典型案例分享(二)

发布时间:2024-06-27 点击数:117

书接上回,房屋买卖是许多人一生中最重要的交易之一,本文将从房屋买卖合同的格式条款效力、房屋的交付条件等角度,分享更多的房屋买卖合同纠纷的典型案例,以期帮助广大网友安心交易,敬请持续关注

案例一:因购房人自身的原因未能办理按揭贷款,有什么风险?

基本案情

2021年2月28日,某房地产公司与张某、秦某签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》,约定:张某、秦某以547821元的价格购买案涉商品房,张某、秦某于2021年3月28日前支付按揭款38万元;如因自身原因未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额,张某、秦某应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或者其他方式支付,否则应支付违约金。此后,张某、秦某支付购房首付款,但因自身原因导致未能通过按揭银行贷款审批,张某、秦某以案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》关于按揭贷款的条款系无效格式条款、其无违约行为且房价降幅较大等为由,拒绝支付剩余购房款及违约金,某房地产公司遂诉至法院。

裁判结果

人民法院经审理认为,案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》虽采用格式条款订立,但某房地产公司已依法履行了提示、说明义务,其内容不存在法定无效、不合理免除或者减轻某房地产公司责任、排除或者不合理限制张某、秦某主要权利及加重张某、秦某责任的情形,合法有效。张某、秦某因自身原因未能通过银行按揭贷款审批且未在合同约定的期限内以现金或者其他方式支付购房余款的行为已构成违约,应承担违约责任。遂判令张某、秦某支付购房余款及违约金。

典型意义

支付购房款系购房人的主要合同义务,房屋买卖合同中关于购房人因个人原因未能办理按揭贷款时应以其他方式补足房款的约定虽系格式条款,但并不具备无效情形,对购房人具有约束力。本案中,购房人因自身原因未能办理银行按揭贷款,人民法院支持了开发商按照合同约定要求购房人支付购房款并承担违约责任的请求。本案提示购房人,银行按揭贷款虽系购房人支付购房款的常见方式,但在选择以按揭贷款方式支付购房款时,应当充分评估自身财务和信用状况,预估房地产金融政策风险,合理安排资金筹措计划,防止因自身原因未能办理按揭贷款时陷入违约状况,避免产生不必要的法律风险。

案例二:房屋面积差比例悬殊多少,购房人可以解除合同呢?

基本案情

2018年3月19日,孙某与某实业公司签订《认购协议》,约定由孙某认购某实业公司开发的案涉商业用房,面积约57.65平方米,单价2.18万元/平方米,最终面积以房产测绘机构实测面积为准。此后,孙某按约支付定金,因某实业公司拟交付房屋实际套内面积为65.96平方米,与《认购协议》约定面积误差值达14.41%,双方为此发生争议。孙某以认购面积与实际面积差异过大为由诉至法院,请求判令解除《认购协议》、双倍返还定金、退还购房款及支付相应利息等,某实业公司认为不符合合同解除条件,双方应继续履行《认购协议》、签订正式商品房买卖合同。

裁判结果

人民法院经审理认为,《认购协议》系预约合同,《认购协议》中虽约定房屋面积以房产测绘机构实测面积为准,但《认购协议》中约定的房屋面积与拟交付的房屋面积误差比高达14.41%,远超一般购房人的合理接受范围,因此孙某在此情况下有权解除《认购协议》。遂判决某实业公司返还孙某购房款并支付利息。

典型意义

房屋面积是确定房屋总价的重要因素,关乎买卖双方订立合同的预期及义务履行。本案中,针对认购书中缺少面积误差处理条款而房屋面积误差比达到14.41%的客观情况,人民法院确定案涉房屋面积误差比超出买受人合理预期的面积误差范围,赋予买受人合同解除权,有力维护买受人的合法权益,对类案裁判具有借鉴意义。

案例三:《商品房买卖合同》中,什么样的格式条款是无效的?

基本案情

2020年6月11日,李某某、夏某某与某实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》,约定:李某某、夏某某购买某实业公司开发的商品房,逾期交房超过30日后李某某、夏某某有权解除合同。双方同时签订《补充协议》,约定:如李某某、夏某某逾期付款超过30日,某实业公司有权解除合同;如某实业公司逾期交房,李某某、夏某某放弃解除合同的权利;如出现约定的购房人有权解除合同的事由,某实业公司自该事由发生之日起15日内未收到书面解除合同通知的,视为李某某、夏某某放弃解除权及责任追究权。合同签订后,李某某、夏某某依约支付购房款,但某实业公司未按期交房。2020年12月2日,李某某、夏某某发出《律师函》,以某实业公司逾期交房为由要求解除合同,某实业公司未予同意。李某某、夏某某遂诉至法院,请求判令确认《重庆市商品房买卖合同》已解除、某实业公司退还购房款。

裁判结果

人民法院经审理认为,《补充协议》系开发商为了重复使用而预先拟定的在订立合同时未与对方协商的格式合同,该协议约定李某某、夏某某逾期付款时,某实业公司享有合同解除权,而某实业公司逾期交房时,李某某、夏某某放弃合同解除权,明显排除了购房人的主要权利,应属无效;该协议约定李某某、夏某某合同解除权行使期限为15日,而对某实业公司并无相应限制,且前述15日与法定的一年解除权行使期限相距甚远,亦与催告后三个月合同解除权行使期限存在较大差距,属于不合理限制购房人主要权利,亦属无效。李某某、夏某某是否享有解除权仍应根据《重庆市商品房买卖合同》相关约定加以判断,某实业公司逾期交房,李某某、夏某某享有合同解除权。遂判决确认《重庆市商品房买卖合同》解除、某实业公司退还李某某、夏某某已付购房款等。

典型意义

商品房销售过程中,开发商与购房人在《重庆市商品房买卖合同》示范文本条款外另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见,但若调整后双方权利义务过度失衡,则有违公平原则。本案中,开发商通过补充协议中的格式条款,排除、不合理限制购房人的主要权利,但对自身权利未作对等排除或者限制,应认定开发商没有遵循公平原则确定双方之间的权利和义务。人民法院依法认定该格式条款无效,有助于引导开发商公平拟定格式条款内容,对规范开发商销售行为、平等保护购房人和开发商的合法权益,具有积极作用。

案例四:商品房要满足什么样的条件,才符合交付使用条件?

基本案情

2017年6月28日,吴某某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》,约定吴某某购买案涉房屋,某房地产公司于2018年5月31日前交付已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋。2018年5月30日,案涉房屋所在楼栋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。同日,某房地产公司通知吴某某接房,吴某某以水、电、气等配套设施不符合交付使用条件为由拒绝接房。2018年7月18日,案涉房屋完成“三通”。2018年8月9日,吴某某办理接房手续。其后,吴某某起诉至法院,请求判令某房地产公司承担逾期交房的违约责任。

裁判结果

人民法院经审理认为,虽然某房地产公司在2018年5月30日通知吴某某接房时已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》,但案涉房屋尚未通水、通电、通气,不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条关于房地产住宅项目交付使用条件的规定,亦不能满足吴某某居住使用的基本需求,吴某某有权拒绝接房。案涉房屋“三通”竣工验收合格后才符合交付使用条件,某房地产公司交付房屋未达交付条件,构成违约,应承担逾期交房的违约责任。遂判决某房地产公司支付逾期交房违约金。

典型意义

住宅用房区别于非住宅用房的显著特征在于满足购房人的居住需求,水、电、气三项配套基础设施是住宅用房的必备条件,关乎购房人购房合同目的的实现。根据《商品房销售管理办法》《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定,房地产住宅项目交付使用应当符合水、电、气“三通”等条件,交付满足水、电、气“三通”条件的住宅用房是开发商的法定义务。本案中,人民法院判决开发商承担未按期交付水、电、气“三通”房屋的违约责任,依法维护了购房人的合法权益,对类案处理具有较强的示范借鉴意义。

结 语

房屋买卖合同中的法律风险不容忽视,购房者在交易过程中务必谨慎对待。通过了解房屋买卖合同格式条款、房屋的交付条件等方面的风险,并采取相应措施加以防范,才能保障交易的安全。