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房屋买卖合同纠纷典型案例分享(一)

发布时间:2024-06-21 点击数:177
房屋买卖是许多人一生中最大的投资之一,但在这个过程中,如果不注意法律风险,可能会陷入无尽的纠纷。从这一期起,小编整理一些关于房屋买卖合同纠纷的典型案例陆续分享给大家,以期帮助广大网友安心交易,敬请持续关注。

案例一:大修基金和契税等负担义务

基本案情

2010年7月31日,某实业公司与张某签订《订房协议书》,约定张某在某实业公司处预订门面,预定单价2700元,其他条款按标准合同和相关规定执行(包括税费参照房管部门规定各自承担)。此后,双方未订立商品房买卖合同,某实业公司为张某办理房地产权证时,代张某向相关部门缴纳了大修基金、印花税和其他费用。双方因大修基金和契税等负担产生争议,某实业公司遂诉至法院。

裁判结果

人民法院经审理认为,《订房协议书》约定:其他条款按标准合同和相关规定执行(包括税费参照房管部门规定各自承担),双方当事人未另行签订正式的商品房买卖合同,因此应当参照相关法律法规规定确定大修基金和契税的交纳主体。根据《物业管理条例》第五十三条,《中华人民共和国契税暂行条例》(2019年修订,已废止)第一条(该条被2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》第一条所吸收)之规定,案涉大修基金和契税应由张某承担。遂判决张某向某实业公司支付大修基金和契税。

典型意义

本案系认定商品房预售中大修基金和契税的法定缴纳主体的典型案例。根据相关法律法规规定,业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金,承受土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。因此,商品房预售中,大修基金和契税的法定缴纳主体是买受人。本案中,双方当事人未就大修基金和契税由开发商代为承担作出约定,开发商为买受人垫付大修基金和契税后,有权请求买受人予以返还。本案根据法律法规规定判定税费承担责任主体,为当事人提供规范指引,有助于减少类似纠纷发生。

 

案例二:涉残疾人 物权权益保护

基本案情

张某系精神残疾二级的限制民事行为能力人,其通过拆迁安置取得涉案房屋,后涉案房屋取得房产证并登记在张某名下。涉案房屋在张某不知情的情况下被案外人赵某出售给王某甲、王某乙,由王某甲、王某乙装修并控制使用。后张某的监护人发现其房屋被处分的情况,遂主张权利。张某以所有权确认纠纷为由将王某甲、王某乙、赵某诉至法院,后经法院判决涉案房屋归张某所有。现张某起诉请求王某甲、王某乙返还涉案房屋及生活用卡并恢复原状,并给付张某占有使用费等,王某甲、王某乙反诉主张张某赔偿其购房款及装修费涉案房屋的费用。

裁判结果

生效判决认为,张某作为涉案房屋的所有权人,对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。王某甲、王某乙系基于对案外人赵某的信任,与赵某签订房屋买卖合同并对涉案房屋进行装修使用,现王某甲、王某乙在本案中主张的房屋装修费实质系其因房屋买卖合同履行不能所致损失,其应就此向合同相对方赵某进行主张。涉案房屋为张某取得的安置房,其相关权益自始归属张某所有,在张某明确主张腾退后,王某甲、王某乙继续占用涉案房屋妨害了张某的物权,王某甲、王某乙理应承担相应占有使用费。同时,张某作为涉案房屋的权利人,其有权要求将房屋恢复原状。基于房屋已经交还张某并由其控制的实际情形,结合张某的庭审相关意见以及便利当事人的角度出发,确定由张某一方自行恢复原状,酌定王某甲、王某乙给付张某三千五百元恢复原状费用。基于房屋已经交还张某并由其控制的实际情形,故判决:王某甲、王某乙按照每月两千元的标准向张某支付占用使用费;王某甲、王某乙向张某支付房屋恢复原状费用三千五百元,由张某自行将房屋恢复原状。

典型意义

残疾人作为《中华人民共和国残疾人保障法》的保护对象,充分保障其合法权益是践行社会主义核心价值观的要求和应有之义。本案中,张某系精神残疾二级的限制民事行为能力人,其所有的房屋在其不知情的情形下被案外人出售给他人,张某的物权受到侵害。本案现有证据并未表明张某在此过程中存在过错,该情形的发生亦非张某自身原因所致,张某作为房屋权利人,其合法权益受到侵害已为既定事实,其亦非房屋买卖合同相对方,如要求其再行就案外人赵某导致的合同履行不能问题承担责任则有违公平原则和社会主义核心价值观的价值取向。故法院判决驳回王某甲、王某乙要求张某赔偿其装修损失的诉求,对责任承担进行界定的同时,更是对张某作为残疾人权益的正当维护,对弘扬公平、法治的社会主义核心价值观具有重要意义。

 

案例三:安装地暖的范围

基本案情

2018年9月,彭某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》,约定由彭某购买精装房一套,合同附件四《房屋装修标准说明》为表格式,其中载明区域为“全屋”,项目设备为“安装地暖”。合同签订后,彭某付清房款。其后某房地产公司通知彭某接房,彭某验收后认为,厨房、卫生间、阳台未安装地暖,应予整改,故拒绝接房。后彭某诉至法院,请求判令某房地产公司在厨房、卫生间、阳台加装地暖并赔偿整改期间的逾期交房损失。

裁判结果

人民法院审理后认为,本案的争议焦点是“全屋安装地暖”应如何理解。合同双方对格式条款的理解产生分歧时,在无相应非格式条款内容的情况下,应当对争议条款按合同解释规则予以解释。从本地装修习惯来看,重庆地区大多数家庭并不会在厨房、卫生间、阳台等区域安装地暖。《重庆市居住建筑节能65%(绿色建筑)设计标准》将厨房、卫生间列举为非供暖房间,也进一步印证了地暖安装区域并不包含厨房和卫生间是本地的普遍做法。结合本地的习惯进行通常理解,在合同无特别约定的情况下,“全屋”地暖的范围不应包含厨房、卫生间和阳台等特殊区域,遂判决驳回彭某的全部诉讼请求。

典型意义

精装修住宅具有省时省力、低碳环保、经济划算等优势,精装房销售在商品房销售市场中占比逐年增加,因精装房装饰装修发生的纠纷也随之增多。本案系运用合同解释方法对精装房销售格式合同中关于精装房装修范围争议条款进行认定的典型案例。针对双方当事人对“全屋地暖”的安装范围发生的争议,人民法院结合《重庆市居住建筑节能65%(绿色建筑)设计标准》及重庆本地装修习惯,将“全屋地暖”的范围界定为不包括厨房、阳台、卫生间区域,对购房者高于通常标准的主张不予支持,符合普通大众一般生活认知,通过案件裁判贯彻了民法典确立的绿色原则,对类似纠纷的处理亦具有较强的参考价值。

 

案例四:受人在出卖人隐瞒抵押无法履约情况下的权利救济

基本案情

2020年10月13日,梁某与某房地产公司签订《认购书》购买涉案房屋,但某房地产公司隐瞒涉案房屋曾于2017年8月28日办理最高额抵押权登记,梁某按约于2020年10月30日支付完毕1700万元购房款。2019年12月20日,涉案房屋被法院查封并最终于2020年12月22日以2034.8万元元的价格被拍卖。某房地产公司告知梁某拍卖事项并提出可以换房,双方另签订补充协议,但后续某房地产公司还是难以履约,故梁某诉诸法院要求解除《认购书》、返还购房款、支付利息及赔偿金。

裁判结果

生效判决认为,鉴于涉案《认购书》已实际无法履行,梁某起诉请求解除涉案《认购书》,法院予以准许。某房地产公司在签约时未明确告知梁某涉案房屋的抵押和查封情况,使梁某出于信任签订了涉案《认购书》,其在梁某要求解约时又提出换房,但当时实际上难以解决换房问题,其行为存在欺诈,应承担合同解除的相应法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,法院酌定某房地产公司赔偿梁某400万元。故判决:解除梁某与某房地产开发有限公司签订的《认购书》;某房地产公司返还梁某购房款1700万元并支付利息损失;某房地产公司赔偿梁某400万元。

典型意义

房屋是家庭的重要资产,在司法实践中,房屋买卖合同纠纷较为常见的发生原因即是交易一方隐瞒重要的信息导致合同履行出现障碍,这种不诚信的行为不仅需要法律惩戒,也需要社会主义核心价值观的正确引导。本案中,某房地产公司和梁某作为房屋买卖双方,享有平等的市场主体地位,应诚实地告知对方交易信息,并信守承诺履行合同,但某房地产公司故意隐瞒房屋抵押信息与梁某签订涉案合同,在获得梁某的购房款后却无法交付房屋造成合同履行不能,其不诚信的行为既损害了交易相对方的利益,也破坏公平公正的市场秩序,不利于维护和谐文明的交易环境,应承担相应的法律责任。故法院以事实为依据,以法律为准绳,并辅助运用社会主义核心价值观进行说理并作出裁判,让守约方的合法利益得到维护,让违约方得到相应惩罚,亦体现了司法审判对于社会主义核心价值观的倡导。

结 语

房屋买卖合同中的法律风险不容忽视,购房者在交易过程中务必谨慎对待。通过了解房屋产权、合同条款、税费、中介及政策等方面的风险,并采取相应措施加以防范,您将能够更加安心地进行房屋买卖交易!