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房屋买卖及代销纠纷案

发布时间:2023-04-25 点击数:447

本院经审理查明:1993年 2月25日,农垦公司(乙方)与广东省农垦职工疗养院(甲方,1999年6月18日经批准更名为燕岭医院)签订《关于合作开发“侨源阁”商住楼项目协议书》。同年6月30日,双方签订《合作开发“侨源阁”商住楼合同书》及《补充合同》,约定:甲方提供侨源阁商住楼项目用地,乙方负责项目建设的全部资金,双方联合兴建“侨源阁”商住楼。乙方同意开发后所建楼宇中D座14、 15层两座楼按甲方的要求优先划给甲方使用,其他楼宇双方按约定比例分配。乙方同意甲方的意见,八幢楼房由乙方按分层比例将售楼款及时转给甲方,并约定双方于1993年2月25日签订的《关于合作开发“侨源阁”商住楼项目协议书》为无效。此后,农垦公司领取编号为穗城规东片建字(1993)第641号的《建设工程规划许可证》,载明:建设单位为农垦公司,建设项目名称为(D座)住宅楼两栋用裙房相连,建设位置为东莞庄路,建设规模为14、 15层各一幢用两层裙房相连;领取编号为穗府国用(1996)字第特026号《国有土地使用证》,载明:土地使用者为农垦公司,土地座落于东莞庄路农垦疗养院;领取编号为穗国土建用字(1999)第632号《建设用地批准书》,载明:用地单位为农垦公司,建设项目为商住楼,土地取得方式为协议出让,土地座落于东莞庄路农垦疗养院;领取编号为穗房预字第960217号《商品房预售许可证》,载明:预售单位为农垦公司,楼宇名称侨源商住小区自编D1座14层、D2座15层,座落于东莞庄路农垦疗养院;于1999年11月24日领取《房地产权属证明书》,由广州市房管局核发,以穗字17076号登记在案,其中载明建于1993年的天河区沙河燕塘路侨燕街14号第三至十四层(即上述《商品房预售许可证》记载的楼宇名称“侨源商住小区自编D1座14层”)房屋所有权人为农垦公司,已征收国有土地使用权出让金。

1997年2月26日,正大公司与农垦公司签订《购房协议书》,约定:农垦公司(甲方)将广州市天河区侨源大街虹侨楼A座塔楼第三层至第十四层(即上述《房地产权属证明书》中记载的侨燕街14号第三至十四层)96套房屋,合计面积9282.24平方米的现楼(经核实,当时尚未领取各项竣工验收证明,实际为在建工程)以3950元/平方米的价格出售给乙方(正大公司)。在此基础上,双方达成如下具体协议:一、乙方自签订本协议之日起至3月15日前向甲方交首期楼款人民币1000万元,并出具委托书委托甲方现场售楼部代为销售。二、甲方代乙方销售的现楼,双方同意销售价格定位不低于每平方米人民币4700元,甲方承担每平方米3950元的税费,乙方承担每平方米3950元以后的税费。三、乙方委托甲方销售的现楼,在1998年4月底前回笼全部售楼款。四、甲乙双方同意设立银行共管账户,由甲乙双方各出具一枚印鉴开设账号。所销售的楼款全部进入共管账户。售楼款出纳由乙方委派。售楼款首先保证向甲方交清总楼款后,余下的楼款划给乙方指定的账户。共管账户在本协议的事项全部完成后,双方共同注销该账户。协议签订后,正大公司分别于1997年3月18日、19日向农垦公司支付了虹侨楼A座楼款合计1000万元。后于1998年5月28日、6月16日、17日, 正大公司出具收据收到农垦公司返还的虹侨楼A座楼款合计950万元。

上述虹侨楼A座96套房屋已全部由农垦公司以其司名义预售出去(相关《房地产预售契约》载明地址为广州市天河区粤垦路侨燕街14号侨源阁D座虹侨楼A栋)。其中虹侨楼A座1105、1203、1204、1205、308、703、704、707、1106、1208、1403、505、503、904、905、1201、1202、1305、603、803、906、908、1003、1004、1005、1006、1107、1206、1207、1303、1304、1306、1404、1405、1406共35套房于1998年4月前售出,该35套房的销售价均在4700元/平方米以上,面积共3397.48平方米,实际售价共17754175元,获增值差价为4334129元。另外61套房屋的销售价格均低于协议书约定的4700元/平方米的代销价。

燕岭医院于1999年间向农垦公司购买了虹侨楼A座中22套房屋(即上述61套房屋中的22套),并于2000年取得上述房屋的房地产权证。由于正大公司1999年7月以行使业主权利为由擅自将上述22套房屋出租他人,燕岭医院诉至广州市天河区人民法院,后双方达成调解协议,该院(2000)天法民初字第2191—2212号民事调解书载明:正大公司将上述22套房屋租户清退,腾空后交由燕岭医院管业等。另正大公司称2000年1—10月间其公司还将虹侨楼A座801等共10套房屋移交给燕岭医院,农垦公司对此提出异议,并提交上述10套房屋的《房地产预售契约》证明该10套房屋预购人均非燕岭医院。农垦公司、燕岭医院据此主张上述10套房屋与燕岭医院无关。正大公司对此无异议。

2001年5月8日,正大公司向原审法院提起诉讼,请求:农垦公司出售虹侨楼A座32套房屋给燕岭医院的行为无效,农垦公司立即将上述房屋交还给正大公司,或者于判决生效之日农垦公司将委托售楼款人民币8765857.70元返还给正大公司,燕岭医院对以上农垦公司应承担的民事责任均应承担连带清偿责任。一审开庭时,正大公司以无法平账为由增加诉讼请求:要求对方支付利息188.6003万元(从1998年5月1日计至支付之日)。

本案一审诉讼期间,正大公司提交了一份盖有农垦公司财务专用章的“正大公司往来情况”文件。其中记载了农垦公司应付款,包括虹侨楼差价款4350062元及借款本金、利息等等。正大公司据此主张农垦公司已确认1998年3月前售出的虹侨楼35套房屋,扣除相关税费后,正大公司应得售楼款4 350 062元。农垦公司对上述文件上公章的真实性无异议,但表示该文件有涂改痕迹、没有农垦公司经手人签名、也无对账的截止日期,该证据内容非其公司真实意思表示,应为无效证据。农垦公司提交以下证据:1.农垦公司财务部门自行制作的一份《借款利息计算表》,载明1998年5月1日向正大公司借款1000万元及其他借款、还款等情况;2.1999年3月16日农垦公司与正大公司签订的《协议书》,订明农垦公司以人民币6085800元将侨源阁雅侨楼17套房屋出售给正大公司;3.农垦公司(甲方)、广东省侨丰实业公司(乙方)、广东省南北工贸实业公司(丙方)、广东华实物业管理有限公司(丁方)与正大公司(戊方)于2000年4 月14日签订的《协议书》一份,约定各方就互有关联的债权债务进行冲抵和偿还的有关事项达成协议等等;4.1998年6月24日至2000年10月31日期间,正大公司出具的收据13张,注明农垦公司还款或资金占用费,合计款项18674542.14元。农垦公司据上述证据主张正大公司因购买诉争楼宇支付的1000万元楼款自1998年5月1日起已转化为借款,其司与正大公司之间所有的债权债务已基本结清,并要求法院委托审计机构对其司与正大公司之间的资金往来作出鉴定。正大公司认为上述《借款利息计算表》系由农垦公司单方面制作,其司不认可;对两份《协议书》及13张收据的真实性无异议,但认为其与本案无关联性;并提交1997年6月至1998年4月间农垦公司向正大公司出具的6张收据(记载农垦公司向正大公司借款合计11 600 000元,农垦公司对其真实性无异议),指出双方存在其他账务往来,据此认为农垦公司上述主张不成立。

二审期间,正大公司提供农垦公司于1997年12月28日向广州市房地产管理局提交的“广州市公有房屋及用地登记申请书”,据此主张虹侨楼A座是由农垦公司和燕岭医院合作开发经营。农垦公司对此证据的真实性无异议,但表示此证据只能证明土地的所有者是农垦公司,并不能证明正大公司的主张。农垦公司提供上述虹侨楼 A座96套房屋的《房地产预售契约》及该96套房屋的售价表,据此主张涉案的96套房屋的平均售价为3909.3元/平方米,比双方约定的3950元/平方米少40.7元/平方米,全部96套房屋(9282.24平方米)农垦公司少收入377 787.17元,这部分损失是因正大公司不愿意按约定的3950 元/平方米的价格买入全部未售出楼房,而继续由农垦公司销售的降价损失,应由正大公司承担。正大公司对此提出异议,表示农垦公司私自降价售出、过户的61套房屋(面积为5884.76平方米),其后果应由农垦公司承担。

原审法院认为:正大公司于庭前证据交换时已明确表示固定诉讼请求,正式开庭时又以无法平账为由增加诉讼请求并不能提交书面诉状,农垦公司及燕岭医院对此均表异议。鉴于正大公司行为不符合人民法院审判工作改革要求,对其增加的诉请不予处理。

关于正大公司与农垦公司签订的《购房协议书》,正大公司最终目的确实在于期待房屋售出后获得增值差价,但是在市场经济活动中投资行为是多元化的,此种为卖房而先投资买房的行为并不违法,农垦公司也不能举证证明正大公司在签约过程中存在欺诈、胁迫、乘人之危的行为,故农垦公司以正大公司行为的目的推定其购房意思表示不真实,理由不成立;至于协议中无约定房屋产权过户给正大公司的内容,而是将房屋转售与第三人,其实质是在上述96套未竣工预售商品房尚未实际交付给预购方正大公司前,即将其再行转让他人,此种俗称为“炒楼花”的行为也不违反相关法律、行政法规强制性规定;另上述协议载明农垦公司在仅收取正大公司首期楼款1000万元的情况下同意为其代销预购房并将售楼增值差价划拨正大公司所有,由此说明农垦公司在收到上述1000万元后即已确认该96套房屋权利归属于正大公司,故农垦公司以正大公司未取得96套房屋产权为由辩称委托代销前提不存在,理由不成立;此外,农垦公司也不能举出有效证据证明1000万元楼款已转化为借款。综上,上述协议反映了双方当事人的真实意思表示,无违反相关法律、行政法规强制性规定,应为有效合同,其包含了房屋买卖和委托代销两方面的内容。农垦公司辩称合同性质为借款及应为无效的意见,本院不予采纳。另农垦公司以其单方面制作的《借款利息计算表》主张1000万元楼款已转化为借款,由于正大公司对此证据不认可,故农垦公司该主张本院也不予支持。此外,农垦公司提交两份《协议书》及13张收据主张其司与正大公司之间所有的债权债务已基本结清,并要求法院委托审计机构对其司与正大公司之间的资金往来作出鉴定,由于上述证据不能说明记载款项与虹侨楼A座楼宇有关,不能证明系双方因签订《购房协议书》而产生的账务往来,故农垦公司主张不成立,对双方账务往来进行审计也是不必要的。

依据上述合同约定,农垦公司应将96套房屋销售差价扣除税费等返还正大公司,但是农垦公司至今未能履行,正大公司请求农垦公司履行合同并赔偿损失合法合理,本院予以支持。但是,正大公司依据盖有农垦公司财务专用章的“正大公司往来情况”文件,主张农垦公司已确认1998年3月前售出的虹侨楼35套房屋,扣除相关税费497774.3元后,正大公司应得售楼款4 350 062元,1998年3月后售出的61套房屋总售价为5884.76平方米× 4700元/平方米=27 658 372元,综合结算后其司应得楼款合计8765857.7元。农垦公司辩称上述证据有涂改痕迹,作为财务对账单无公司财务经手人签名,虹侨楼差价款及差价款税费均无对账截止日期,故该证据内容非其司真实意思表示。鉴于此证据存在上述疑点,农垦公司辩称意见本院予以采纳,对正大公司的上述主张不予支持。另虽然农垦、正大公司均确认上述96套房屋同期同地段楼宇销售价格约5000元,但由于正大公司不能举出有效证据证明房屋的真实售价,农垦公司又拒绝对此作出证明,故本院依据合同约定确认96套房屋的总售价为9282.24平方米×4700元/平方米=43626528元;总售价为9282.24平方米×4700元/平方米=43626528元;但因同样原因致农垦公司实际交纳税费总额不能确定,正大公司应承担的3950元/平方米以外的税费只能以正大公司自认数额497 774.3元为准。综上结算后,正大公司应得房屋销售增值差价为6 963 905.7元〈总售价43 626 528元一已返还楼款950万元—(应付总购楼款9282.24平方米×3950元/平方米一已付首期楼款1000万元)—税费497774.3元〉,农垦公司应将上述款项返还给正大公司。

关于正大公司以农垦公司与燕岭医院之间系合作开发房产关系等为由主张农垦公司向燕岭医院出售1407、801等32套房屋无效及燕岭医院应承担连带还款责任的意见,因《穗城规东片建字(1993)第641号建设工程规划许可证》、《穗府国用(1996)字第特026号国有土地使用证》、《穗国土建用字(1999)第632号建设用地批准书、《穗房预字第960217号商品房预售许可证》、《房地产权属证明书》一系列证据已证明虹侨楼A座楼宇系由农垦公司自行开发而成,燕岭医院向农垦公司购买的1407等22套房屋已合法取得产权证书,另外801等10套房屋也与该医院无关,故正大公司上述主张无理,本院不予支持。据此,原审依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十一条的规定,于2002年3月7日作出判决如下:(一)广东省农垦华侨实业总公司应于本判决生效之日起15 日内付清广东正大侨业有限公司人民币6963905.7元;(二)驳回广东正大侨业有限公司其余的诉讼请求。

正大公司与农垦公司均不服上述一审判决,向本院提起上诉。正大公司上诉认为:(一)原审判决对农垦公司应返还正大公司的楼款数额认定有误,少计1786924元。本案96套房屋的销售分两部分,一部分是1998年4月前售出的35套,应按实际销售价计差价款,市国土房管局的证据已证实该35套的实际售价为17754175元,增值差价款为4334129元。另外农垦公司私自出售的61套,应按双方协议中约定的代销最低价4700元/平方米计付增值差价款为4 413 570元。据此,农垦公司应付还正大公司96套房的增值差价款8750829.7元。(二)原审判决回避了燕岭医院与农垦公司的合作开发关系,导致燕岭医院规避了还款的连带责任。燕岭医院与农垦公司合同书表明,燕岭医院与农垦公司之间是一种联营关系。农垦公司以单方名义领取该合作项目的有关证件是按双方合作协议的约定,其行为代表双方。燕岭医院将其中22套房屋登记在自己的名下,是恶意串通,燕岭医院应对农垦公司应返还的款项承担连带责任。请求撤销原审判决第一、二项;改判农垦公司清付人民币8750829.7元;由燕岭医院承担连带责任。

农垦公司上诉认为:(一)原审认定双方签订的《购房协议书》是“炒楼花”的行为是错误的。根据该购房协议书的约定,正大公司只获取收益不承担风险,这种行为不能认定为“炒楼花”,该协议书应为无效合同。退一步即使认定购房协议书有效,那么涉案的96套房屋在1998年4月底未售出的部分,正大公司应按约定价格向农垦公司支付楼款买入未售出部分。否则,应由正大公司承担全部亏损。正大公司不愿按约定的3950元/平方米买入未售出楼房,继续由农垦公司销售的降价损失应由正大公司承担。涉案的96套房屋的平均售价是3909.3元/平方米,根本没有差价。(二)原审法院拒绝对农垦公司与正大公司之间的全部财务往来进行审计鉴定是错误的。实际上农垦公司与正大公司之间所有的债权债务已全部结清。农垦公司一审提供的证据指向农垦公司与正大公司之间的全部债权债务,只要通过审计鉴定,可确认双方债权债务结算的真实情况。故要求二审法院对双方全部财务往来进行审计。(三)关于应缴税费,原审判决只扣除了35套房的税费,对其余61套房屋税费不予扣除是错误的。请求撤销原审判决,改判驳回正大公司的全部诉讼请求或裁定发回重审。

燕岭医院答辩同意农垦公司的上诉意见,认为:燕岭医院与农垦公司的关系是协议出让土地使用权的关系,而不是联营开发关系。证据证明本案讼争楼宇是农垦公司自行开发,其权属为农垦公司所有。农垦公司预售自己的商品房所产生的债务只能由农垦公司自己承担。燕岭医院购买农垦公司的22套房屋的行为合法有效。正大公司要求燕岭医院对农垦公司的债务承担连带清偿责任显属无理,原审对此所作认定正确。

本院认为:正大公司与农垦公司于1997年2月26日签订的《购房协议书》,约定农垦公司将本案讼争的96套在建房屋以3950元/平方米出售给正大公司,在正大公司支付首期楼款1000万元后,该96套房屋由农垦公司以不低于4700元/平方米的价格代正大公司销售及正大公司在1998年4月底前回笼全部售楼款。该购房协议书包含了商品房预售和委托代销两个方面的内容。在该协议书中,讼争的96套房屋的具体位置及销售价格是明确的,双方签订协议书的目的是为买卖房屋,而协议书中委托代销的约定说明正大公司买房的目的是期待房屋售出后获取增值差价,这是房地产投资者将购买的未竣工的预售商品房为获取利润再行转让他人的行为,又称“炒楼花”。原审将正大公司买房及委托代销的行为认定为“炒楼花”并无不当。我国《房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定是对预售商品房再转让的认可。本案中,预购人正大公司将已付部分价款的96套商品房委托农垦公司转卖他人,这种转让行为不是买空卖空的行为,其存在一定的投资和风险,其风险责任是由预购人正大公司承担的。而双方签订协议书时出于共同的预见,认为房屋可以很快销售完,而约定的正大公司在1998年4月底前回笼全部售楼款,该约定并不导致正大公司可以只获取收益不承担风险。农垦公司上诉认为正大公司是只获取收益不承担风险,该协议书无效的主张依据不足,本院予以驳回。该协议书是双方当事人的真实意思表示,合同内容没有违反法律法规的禁止性规定,依法应确认为有效,双方均应依约全面履行。原审对此认定正确,本院予以维持。

根据正大公司提供的《广州市房地产产权情况表》及农垦公司提供的《房地产预售契约》,1998年4月前已售出35套房屋,其实际总售价为17 754 175元,正大公司上诉认为该35套房屋的销售是按协议书以4700元/平方米以上的价格售出的,按协议书的约定其应得增值差价为4334129元的主张合理,本院予以支持。

对1998年4月后仍未销售的61套房屋,由于正大公司与农垦公司签订购房协议书后,正大公司对该未销售的61套房屋享有预购权,农垦公司应循合法途径主张由正大公司按原约定的3950元/平方米买入,但在双方还未达成一致意见时,农垦公司作为预售人是无权自行将已预售的房屋再行转让的,农垦公司将该61套房屋自行转让已构成违约,应承担由此给正大公司造成的损失。农垦公司上诉主张正大公司不愿按约定的3950元/平方米买入61套未售出楼房,继续由农垦公司销售的降价损失应由正大公司承担的依据不足,本院不予支持。由于该61套房屋的销售价均低于正大公司委托销售的最低价4700元/平方米,正大公司上诉主张农垦公司构成违约,应按原双方协议书约定的代销最低价4700元/平方米计付正大公司应得增值差价款合理,本院予以支持。农垦公司上诉认为双方的所有债权债务已全部清结,请求二审法院对双方全部财务往来进行审计,由于农垦公司提交的2000年4月14日《协议书》及13张收据均不能说明记载款项与虹侨楼A座楼宇有关,也不能证明系双方因签订《购房协议书》而产生的账务往来,故农垦公司此项上诉依据不足,本院予以驳回。原审对此认定正确,本院予以维持。由于61套房屋的售价均低于3950元/平方米,按约定正大公司不须承担税费,故正大公司应承担的税费以正大公司一审自认数额497774.3元为准。综上,正大公司应得房屋销售增值差价款为8749924.7元〈总售价45 412 547 (35套总售价17 754 175元+61套总售价27658372元)—已返还楼款950万元—(应付总楼款9282.24平方米×3950元/平方米—已付首期楼款1000万元)—税费497774.3元〉,农垦公司应将上述款项返还给正大公司。关于正大公司上诉认为燕岭医院应对农垦公司应返还的96套房屋增值差价款承担连带责任的问题。从二审查明的事实看,1997年2月26日,正大公司与农垦公司签订的《购房协议书》,是正大公司与农垦公司双方之间的约定,燕岭医院并不是合同当事人,没有证据表明燕岭医院清楚正大公司与农垦公司之间的约定,燕岭医院向农垦公司购买的22套房屋也已合法取得产权证书。正大公司上诉认为燕岭医院与农垦公司恶意串通的依据不足,本院不予支持。1993年6月30日燕岭医院与农垦公司签订了《合作开发“侨源阁”商住楼合同书》,但此后,均以农垦公司名义领取《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《商品房预售许可证》、《房地产权属证明书》,上述证据证明虹侨楼A座楼宇是由农垦公司自行开发而成。正大公司上诉认为燕岭医院是虹侨楼A座的合作开发方,应与农垦公司承担连带责任的依据不足,本院予以驳回。原审判决对此认定正确,本院予以维持。

综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项和《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十一条、第一百一十二条第一款的规定,判决如下:

一、维持广州市中级人民法院(2001)穗中法房初字第53号民事判决第二项;

二、变更广州市中级人民法院(2001)穗中法房初字第53号民事判决第一项为:农垦公司应于本判决发生法律效力之日起15日内清付正大公司人民币8749924.7元。

本案一、二审案件受理费人民币107 678元,由正大公司负担22 000元,由农垦公司负担85 678元。一审法院预收的案件受理费不予退还,本院预收正大公司受理费53 839元,本院退回31 839元;本院预收农垦公司受理费53839元,本院退回22000元。正大公司多预交的53839元,由农垦公司在本判决生效之日起15日内迳付给正大公司。