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房屋买卖协议纠纷上诉案

发布时间:2023-04-25 点击数:484

分析案例依据:

原告李金玉与被告潮州统一国际高尔夫俱乐部有限公司房屋买卖协议纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱继荣、被告法定代表人聂祯秀及其委托代理人蔡潮光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

【广州房产律师事务所宏力律师的评析】

本案双方争议较大,疑点也较多,主要涉及证据采信的问题。

证据问题在我们审判活动中有着极为重要的作用。在这个问题上,关键是对证据的关联性、合法性和证明力的认定。为什么要采信这一证据而不采信另外的证据,需要有足够的理由。证据的采信有一定的规则,如直接证据比间接证据的证明力要强,书证证据比证人证言的证明力要强,原始证据比传来证据的证明力强等,这是一般规则,也是长期审判实践经验的总结。

本案中,统一俱乐部于2001年4月13日向李金玉出具收款收据确认收到李金玉购买统一高尔夫球场练习馆房款220万元;2001年5月13日,李金玉与统一俱乐部签订协议书,其中确认李金玉已于2001年4月13日交付220万元,并于合同签订之日全部付清房款人民币250万元。而庭审中统一俱乐部主张其是未收钱就开出收款收据及将已签名的空白复印纸给李金玉,协议书是李金玉伪造的。庭审中李金玉表示:470万元的购房款均以现金交付,其中没有开收款收据的250万元是2001年5月10日至15日期间的一天,在深圳富临大酒店交付的。而李金玉对交付款项的地点(如在酒店的大厅或在具体哪间房)及交付款项的具体方式(如款项的包装)说得不十分清楚。双方的陈述疑点很多:首先,李金玉表示470万元的巨额款项不以银行转账的方式支付而以现金交付不合常理,且对付款的具体地点及方式也陈述不清;其次,统一俱乐部表示其是未收钱就开出收款收据及将已签名的空白复印纸给李金玉也不合常理。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第23条的规定:“一方当事人提出的证据,对方当事人举不出相应证据反驳的,可以综合全案情况对该证据予以认定。”分析双方提供的证据,李金玉提供了收据和协议书等书证,能否以李金玉对交付款项的地点和方式所述不十分清楚就断然否定两个书证,这就涉及对证据如何认定和采信的问题。因为书证的证明力比证人证言的证明力要强,要否定收据和协议书这两个书证,统一俱乐部就应该负有举证责任,而不能因为李金玉陈述的某一环节不够清楚,就轻率地否定这两个书证。而统一俱乐部并未提供相关证据证实其主张,根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第21条“当事人对自己的主张,只有本人陈述而不能提出其他相关证据的,除对方当事人认可外,其主张不予支持”的规定,一、二审法院均未支持统一俱乐部的抗辩,而由统一俱乐部承担举证不能的法律后果是正确的。

另外,本案还涉及合同效力的认定问题。本案是房屋买卖协议纠纷,房屋买卖未登记过户,是否影响房屋买卖合同的效力。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条的规定,要区分作为合同行为生效要件的“批准、登记”和合同标的物发生物权变动时的“公示登记”所具有的不同法律性质和效力。具有物权变动公示性质的登记行为是已经生效的合同的一方当事人应当履行的义务,未履行该项义务仅不发生物权变动的效力,而不影响合同行为本身即债的效力。本案中,房屋买卖未登记过户,买受人即不能取得房屋所有权,但房屋买卖合同本身并不因此而无效。因此,一审法院以双方当事人没有办理产权转移登记手续为由确认合同无效,就是因为未能正确区分物权转移与债的成立两者的关系,将物权未转移当作买卖关系未成立来认定,造成判决错误,二审法院予以纠正是正确的。