限价房上市，究竟“肥了谁的口袋”？
同为一套9 0平方米的房子，中海金沙馨园限价房与其周边商品房转让收益对比图。
当年以55万的价格买到了一套90平方米的限价房，比周边商品房便宜了17万。现在到了可以转让的时候，却发现当年买商品房的赚了90万，而自己却只赚了32万。近期，广州市首批限价房五年转让大限来临，国土房管局也计划对已过期的限价房管理办法进行修改。限价房业主指出，原管理办法政府收益分成太高不公平，而有市民则认为如今再修改分成比例有损契约精神。
限价房证满五年，业主从欣喜变忧伤
2008年，潘先生在限价房项目中海金沙馨园买下一套90平方米的单位，当时全家人因为买到限价房而高兴了好长一段时间。“当时周边商品房价格约8000元/平方米，而我买限价房的价格为6100元/平方米，等于算是周边商品房八折的价格，还真以为捡到了宝。”潘先生说。
记者了解到，2008年春节后，作为全国首批限价房项目，保利西子湾和中海金沙馨园等陆续推出，距今已有六年时间。而首批限价房现已到了“证满五年”的时间，这也意味着部分手头变得宽裕的业主，可以开始着手进行换房的准备了。
不过根据广州仍实际执行的《穗府〔2008〕1号关于印发<广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)>的通知》，限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让，5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款，按出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。
“当初买房的时候也留意到这个条款，但那时候急于买房也没想那么多，可现在要转手了才发现，这个条款太伤了。”潘先生给记者算了一笔账，当初他购买这套限价房时总价是55万元，而同期周边购买同等户型商品房的总价约为72万元。现在中海金沙馨园普通二手商品房售价约为18000元/平方米。“现在90平方米左右户型市价162万左右，如果当年买商品房的，五年间升值了90万元，而像我这种买了限价房的，前后107万元的价差中，政府要拿去74.9万，而自己只能拿到32.1万元。”潘先生说，即便加上原来的55万的购房款，现在周边只能买回48平方米的房子了。
业主建数学模型欲证利益分成不公
据了解，广州是全国落实国家限价房政策最早、出让土地规模最大的城市之一。正式建成并销售的广州市限价房小区，包括保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程、龙光峰景华庭和宏康和园。据统计，这批限价房共8495套。
近日南都记者走访金沙洲限价房项目发现，不少业主目前都面临着转手与否的问题，但谈起此事都首先将矛头对准了向政府补交土地收益款的问题。在保利西子湾、中海金沙馨园等楼盘的业主论坛中，一则名为“关于广州限价房2014修订提案业主签名召集令”的帖子也早已流传开。
据了解，在“五年大限”这个节骨眼上，几大限价房小区的数千户业主，正组织“2014年广州限价房条例更改的修订意见书联名签字活动”，并将修订意见的提案递交市政府、房管局等部门。目标则直指“限价房满5年上市补缴收益的计算基础和征收比例”、“限价房限制二套房和子女继承”、“管理办法已失效还在实施”等问题。
记者留意到，在中海金沙馨园业主论坛上，有名为“无为312”的业主为了证明限价房转让时收益比例分配不公平，甚至花3000字做了一个数学模型。并通过数学模型得出结论，认为如果政府按70%溢价征收的话，房价越上涨，限价房业主损失越大。“建议先明确政府在限价房中的产权比例，限价房转让时，政府可按此产权比例获取收益，以此体现权利对等与社会公正。”
政府业主“投入三七开，收益七三开”？
对于限价房5年期满后出租和转让的，应当向政府按照同等商品房价差的70%补交土地收益价款的问题，业主提出，既然说是补交土地收益价款，为何是70%？难道土地占房价的70%？市场行为应按照收益与成本成正比的原则，来确认房子转手后个人与政府的分成比例。
“以‘阳光家缘网’限价房与同楼盘商品房销售平均价格对比，我们在买限价房的时候政府给了30%的优惠。政府和业主的投入是三七开，怎么到了卖的时候就变成七三开呢？”在“限价房业主建议书”中，不少业主提出，限价房要求业主返还部分资金，应该是公平合理的。但是为什么不是按照地价增值来分成，而是按照房产的增值收益来分成？而且现在的情况都是建立在房价上涨的前提下提出的，如果房价出现下跌，收益为负数，那政府是否又会承担70%的损失呢？
对于这个问题，房地产专家韩世同表示，政府推出限价房的主要目的是满足一些夹心阶层住房的问题，而不是用它来赚钱的。当初在制定这个政策时，谁都不能预见未来的楼市变化情况，业主都是在同意该政策的情况下购买的限价房，买卖双方都是自愿的。所以如果出现令人不太满意的结果，双方都应该承担选择性失误。
拥有限价房不能买二套房，业主称苛刻
中海金沙馨园和保利西子湾的限价房业主在建议书中写道，对比其他省市的限价房管理政策，均没将购买二套住房和补缴限价房土地收益挂钩，没任何城市规定在拥有限价房同时不能购买二套住房，只是对限价房的上市交易作出时间规定。业主认为，广州限价房管理办法太为苛刻。
潘先生对记者说，限价房的购买者，并不是有钱人，也不会参与投资投机性炒房，即使再买房也只是为了改善住房条件，希望政府能解除对满5年后如要购买二套房就必须补交土地出让金的限制，让业主拥有改善住房条件的权利。
限价房业主还认为，原政策中参考同一地段商品房价格来计算的方法或许存在不公。以金沙洲两个限价房为例，这两个限价房小区都配建有商品房，但商品房的品质、装修标准和位置都比限价房好。
有市民称政府、业主应有契约精神
据了解，目前广州的限价房政策是依据2008年出台的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》来执行，该管理办法有效期为3年，所以应该在2011年办法就失效了。而当前广州市国土房管局正在组织开展限价房政策修订工作。
房管局相关人士接受媒体采访时也表示，“广州市限价商品住宅销售管理办法”2011年已失效，当时该局便已着手修订办法和研究新规，但种种制约之下新规出台不断推迟，因而“政策空白期”限价房依旧按照原政策执行。
对于限价房业主的种种诉求，不少市民则指出，无论政府还是买家应该有契约精神。当年既然下了这个决定，现在无论公平与否，都应该按照契约办事。“如果现在国土局重新调低政府收益比例，那么对于当年没有选择购买限价房的人又显得不公平了。”刘先生说。
“其实大家一直有个误区，认为这些年一直都是房价在上涨。但是其实一直涨的都是地价，地价贵才是房价贵的主要原因。”韩世同表示，政府在修改政策的时候，也不能只考虑一部分人的利益，如果满足了一部分人，其他人又会觉得不公平，政府需要综合考虑整个社会的公平性。
北京限价房交易补缴土地收益比例为35%
记者了解到，根据《北京市限价商品住房申购准入标准》，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。同时应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。
此外北京近期火热的“自住型商品房”，《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》也显示，购买“自住型商品房”5年内不得租售，5年后上市收益的30%须上交财政。
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