限购新政下，不具备购房资格但已签合同，怎么办？

限购政策出台前签订房屋买卖合同，却因房产证未发没有办理网签登记，限购后买房人因无购房资格无法办理房屋过户手续。近日，人民法院成功调解一起买房人因无购房资格遭卖房人起诉的房屋买卖合同案件。

一、案情简介

2010年8月1日，张某与肖某签订房屋买卖合同及补充协议，约定张某以75万元的价格购买肖某名下的位于某小区的一套约45平方米的房屋。至2010年8月6日，张某共给付肖某购房款35万元。因肖某尚未取得房屋产权证，双方并未办理网签登记手续。2011年2月，“京十五条”颁布，对居民家庭在本市购房的资格及限购套数等问题均作出了相应的规定。2011年7月，肖某将房屋交付张某居住使用，双方并就支付剩余房款及办理房屋解押手续等事宜签订补充协议。2013年6月，肖某取得房屋所有权证，但却发现按照限购政策张某并无购房资格，无法办理房屋过户手续。肖某认为因张某的原因导致合同无法继续履行，合同应予解除并由张某赔偿违约金，并且张某明知自己无购房资格却恶意隐瞒并继续占有使用房屋，应支付房屋使用费。因此，2013年9月，肖某将张某起诉至人民法院，要求判决解除双方签订的房屋买卖合同，张某返还房屋并给付肖某房屋使用费、违约金共计65万余元。

张某针对肖某的意见，张某称双方签订房屋买卖合同是在限购政策出台之前，只因当时未取得房产证才没有办理网签手续。现在房屋已实际交付，亦不存在合同法规定的合同可解除的情形，自己并没有违约，所以合同不应解除。较之出售时的房屋价格，现在房屋发生巨大的升值，这才是肖某起诉的真正原因。对于客观上无法办理房屋过户登记的问题，张某称自己的子女有购房资格，肖某可以将房屋过户至其有购房资格的成年子女的名下。对此方案，肖某则坚决不同意。

二、审理结果

经过审理，承办法官充分了解了案件的事实经过和双方的诉求，并有针对性的就限购政策下未办理网签的房屋买卖合同的履行问题及损失的承担问题对双方进行了充分的释明。最终，在法官的调解下，肖某与张某达成和解协议：解除双方签订的房屋买卖合同，张某将房屋返还给肖某，肖某则返还张某购房款35万元并给付各项补偿款20万元。和解协议签订后，肖某撤回了起诉。（来源：中国法院网）

三、宏力律师分析

《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”司法实务中，限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于“情势变更”或“不可归责于当事人双方的事由”的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情况有明确约定的，应依照约定来处理。

本案中，“京十五条”的颁布后张某不具备购房资格，导致张某与肖某签订合同后无法办理房屋过户手续，根据北京高院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第3条规定：“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，法院应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任的，不予支持，但合同的解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，法院可酌情予以支持。”因在法官的调解下，双方和解，双方按和解协议执行即可。

宏力律师提醒，购房人应对房屋限购政策有所了解，广州新政已暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），即将非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年。

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