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对广州南沙公司土地买卖纠纷案的评析

发布时间:2023-04-24 点击数:322

法官对【宏利国际投资有限公司与广州南沙经济技术开发区工业公司土地使用权转让纠纷上诉案】审判结果的评析:

本案双方当事人对事实基本没有争议,焦点是合同的效力问题。

(一)工业公司以自己的名义转让南沙渔轮修造厂的土地使用权,当地政府亦已同意的情况下,工业公司与宏利公司签订的转让合同是否有效。

本案合同中土地使用权转让方是工业公司,而其所转让的土地使用权的所有人是南沙渔轮修造厂。虽然工业公司是南沙渔轮修造厂的上级公司,并已接管南沙渔轮修造厂的物业管理,签约时南沙渔轮修造厂也已准备解散,但当时讼争土地使用权人南沙渔轮修造厂的法人资格仍然存在,工业公司、南沙渔轮修造厂是两个独立法人,故工业公司以自己的名义转让该土地使用权,行使所有权人的权利,在主体上仍然存在不适格的问题。考虑到该次土地转让还存在审批手续上的不足,因此双方的合同也以认定无效为宜。如果此次转让已经完善了各种必要的手续,则不妨考虑工业公司已经实际上接管南沙渔轮修造厂的实际情况,在效力认定上作灵活处理。

(二)工业公司与南沙渔轮修造厂的法定代表人是同一人,即张锦骅。张锦骅在合同上签名,是否表明其也代表南沙渔轮修造厂同意转让该土地使用权。这是本案较具特色的一个问题。

土地使用权转让合同是工业公司与宏利公司签订的,合同上亦只有工业公司与宏利公司盖章签字,张锦骅在合同上的签名也只能代表工业公司。虽然可以推定南沙渔轮修造厂知道该合同并且无异议,但不能将南沙渔轮修造厂视为是合同的主体。《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》第25条规定:“法定代表人是代表企业法人根据章程行使职权的签字人。”由此可知法定代表人不能等同于企业法人。事实上,南沙渔轮修造厂作为全民所有制工业企业,其资产处置权须依法定程序产生。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第15条规定:“企业根据生产经营的需要,对一般固定资产可以自主决定出租、抵押或者有偿转让,对关键设备,成套设备或者重要建筑物可以出租,经政府主管部门批准也可以抵押、转让。”据此,本案土地使用权必须经政府主管部门批准方可有偿转让。由于南沙渔轮修造厂没有将此土地使用权有偿转让报经政府主管部门批准,因此,张锦铧签字行为不能视为南沙渔轮修造厂的企业行为。且因南沙渔轮修造厂并没有授权委托工业公司代理签订土地使用权转让事宜,当然也就不能认为工业公司有权代表南沙渔轮修造厂转让土地使用权,因为在形式上不符合《中华人民共和国民法通则》第63条第2款关于代理的规定。

(三)划拨取得的土地使用权能否转让。

依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条第1款的规定,“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案讼争土地使用权属划拨取得,当地政府也同意将该土地使用权收回再出让,但宏利公司未与国土部门签订出让合同及依法缴纳出让金。因此,假设工业公司是土地使用权人,工业公司与宏利公司签定的土地使用权转让合同仍属无效合同。

 

广东宏力律师事务所提醒:在土地买卖或者转让的时候,无权代理行为的认定非常重要,理清关系,避免不必要的纠纷出现。