仅继承房屋20%产权，可以出售房屋吗？一审、二审竟有不同看法【房产买卖纠纷案例分析】
兄弟姐妹共同继承父母遗留的房产后，仅继承房屋20%产权的女儿欲出售房屋，却遭其他兄弟姐妹反对，如何维权？与大家分享宏力律师如何代理这起共有房屋分割纠纷案件。
案情简介
位于广州市海珠区怡乐路的涉案房屋原属于本案委托人刘女士父母留下来的遗产，父母过世之后刘女士与其他兄弟姐妹因遗产继承纠纷问题诉至法院，法院经一审、二审后判决涉案房屋由刘女士和其三哥以及弟弟、妹妹各继承涉案房屋20%的份额，大哥、二哥各继承涉案房屋10%的份额，刘女士凭借法院判决书在2016年办理了涉案房屋的产权份额登记。
然而因涉案房屋引发的纠纷却还在延续，刘女士虽然争取到了产权份额，但房屋实际上一直由二哥一家长期居住，大哥、三哥偶尔短暂小住，三个哥哥都不愿意购买刘女士的份额，也不同意将房屋出卖大家分割房款，弟弟妹妹则一直不予表态是否同意分割房屋。
对于房屋如何分割兄弟姐妹之间无法达成一致意见，刘女士找到宏力律所的李梦薇律师和谭嘉钰律师，将多年来的苦楚倾诉，希望通过法院判决将涉案房屋拍卖、变卖，维护自己的合法权益。
争议焦点
刘女士仅占有涉案房屋的20%产权份额，在其他兄弟姐妹不同意分割涉案房屋即未经占份额2/3以上的共有人同意的情况下，刘女士作为按份共有人是否有权请求拍卖、变卖涉案房屋？
诉讼过程
在本案一审审理过程中，各方当事人就购买刘女士产权份额的价格无法形成一致意见，故刘女士提出要求对涉案房屋进行拍卖变卖，所得价款按各自份额取得。但三个哥哥都不同意拍卖变卖，三个哥哥份额总共为40%，刘女士份额为20%，弟弟和妹妹则不予表态。一审法院认为依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”在本案中，仅刘女士一人同意拍卖变卖涉案房屋，其所占的份额未达到2/3，故没有支持刘女士要求拍卖变卖涉案房屋的诉讼请求。
在收到一审判决后，刘女士有些心灰意冷，但宏力律师经过分析明确一审法院的判决属于适用法律错误，理由主要分为以下几点：1.共有物分割请求权是单方请求权，按份共有人之一有权请求消灭与其他共有人的共有关系。2、共有物分割纠纷是共有人之间内部关系引发的纠纷，那么调整此内部关系应当适用原物权法第九十九条的规定，刘女士未与其他兄弟姐妹约定过不得分割涉案房屋，那么刘女士作为按份共有人有权随时请求分割。3、关于选择以何种方式分割涉案房屋，法律亦有明确规定，根据原物权法第一百条的规定，共有物分割遵循有约定按约定，无约定的则优先实物分割，不能实物分割的则折价或者拍卖、变卖。在本案中，刘女士未与其他兄弟姐妹就涉案房屋如何分割有过约定，房屋共由六兄弟姐妹共有，实物分割没有现实意义，也不利于体现房屋价值；在其他人又不愿意购买刘女士份额的情况下，拍卖房屋大家按份额分割房款不仅于法有据，也是对大家最为公平合理的方式。刘女士在和律师沟通之后又恢复信心，决定提起上诉，将自己的合法权益维护到底。
最终，经过代理律师坚持不懈的据理力争，二审法院采纳了上诉理由，改判支持刘女士请求拍卖、变卖房屋的请求，刘女士表示对于二审结果十分满意，在欣喜自己的坚持得到公平正义判决的同时也表达了对代理律师辛劳付出的感谢之情。
法条TIPS:
已于今年1月1日开始施行的《民法典》吸收了原物权法原则精神，对共有物分割方面的法律规定与原物权法基本相同，具体相关条文如下：
第三百零一条 【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第三百零三条 【共有物的分割】
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第三百零四条 【共有物的分割方式】
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
专业解读：
共有房屋的处分和改良应当经占份额2/3以上的共有人同意。但是按多数人意见处理的规则在一定程度上是牺牲了部分共有人利益的，也影响了共有物的管理和收益，不利于共有物的自由流通，也容易在共有人之间产生纠纷，所以应该允许各共有人可以随时请求分割共有物，以便彻底解决纠纷。因此，从我国法律规定来看，允许按份共有人请求分割共有财产是常态，不允许分割是特例。
关于共有物的分割方式，如果共有人之间没有约定，在诉讼中又无法达成一致意见，那么应当按照可实物分割则实物分割优先，不能实物分割的则折价或者拍卖、变卖的方式处理。
实务中要做到实物分割难度极大，毕竟将房屋切割成几个部分不可能像生活中切蛋糕水果那么简单，要综合共有人情况、房屋实际情况等来看，如果共有房屋的人彼此之间矛盾较大，是不可能在同一个屋檐下共同生活的，这就不能起到定争止纷的目的；而且对房屋进行实物分割，亦无法保障每个共有人所分得的部分可以独立使用，比如房屋通常只有一厨一厕，如果分成几个部分重新加建厨厕又涉及要解决规划报建的问题，实际上房屋的价值也是有所减损，故对房屋作实物分割基本不可能实现。如果房屋共有人之间可以通过沟通达到以一方折价购买另一方份额消除共有状态的结果，则是大家都喜闻乐见的。如果无法达成良好的沟通，那么任一共有人都有权要求对共有房屋进行拍卖、变卖，对取得的价款按照各共有人产权份额予以分割，这是于法有据又兼顾公平的处理方式。
宏力律师专注处理房产法律案件多年，在实务中对于共有房屋分割案件的处理经验丰富，其实很多房屋共有人都是像本案委托人刘女士一样，都是与家人共有房屋，但自己又无法实际使用房屋。往往在维护家庭亲人友好关系还是循法律途径维护自己的合法权益之间两难，但事实上像广州这样的一线城市房屋市场价值颇高，房屋产权份额对每个共有人来说都应当是具备经济效益的，不解决问题的后果很可能是将问题遗留给下一代处理。解决房屋共有物分割问题可以委托专业律师，诉诸法院只是最后的途径，通过代理律师沟通和谈判，共有人之间和平解决问题的也不在少数。广东宏力律师事务所将以专业知识和多年经验竭尽全力为每一位当事人服务，不负每一份信任。
