房屋承租人无转租权，转租合同仍然有效

    2006年11月，租客余某与二房东杨某签订了《房地产租赁合同》，租期为2006年12月至2007年3月31日，月租金2300元。合同内注明了该房屋业主为吴某，杨某仅为转租人。合同签订后，余某共付给杨某租金、保证金及“顶手费”共21900元。
    2007年3月6日，业主吴某突然出具一份《声明》，指出杨某将房屋转租并未征得其同意，她也从未授权杨某以任何形式处置房屋，因此不认可杨某与余某签订的租房合同，不同意与余某续约。
    余某因此向法院起诉二房东杨某，认为其行为构成欺诈，要求杨某退回其已付的21900元，并赔偿其用于装修和购置设施的20000元。
 

【审理结果】

    广州市天河区法院经审理后认为，根据合同内容，杨某应已告知余某房屋的产权人及合同期满后能否续租处于不确定状态的真实情况，因而不存在欺诈一说。对于承租人擅自转租房屋的情况，法律提供的救济途径为赋予出租人（业主）以解除权，并未涉及承租人（二房东）与次承租人（租客）之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下，转租合同不宜认定为无效合同。现余某已实际使用了房屋，理应按合同约定支付相应的租金给杨某。法院因此驳回了余某的诉讼请求。

【律师分析】

    近年来，房屋租售市场十分活跃，租客当上二房东、三房东的事儿已不再罕见。在此案例中，余某已知杨某为转租人，因此业主不能以欺诈为由请求法院判决转租合同无效，转租合同是双方当事人的真实意思表示，因此该合同有效。如何避免此类案件再次发生呢？正觉律师团队认为，在房屋租赁合同中可增加一条款，双方约定，承租人在租期内不可转让与他人，发生纠纷时可依据此条款追究对方的违约责任。

【法律讲堂】

    首先，转租就是指承租人在租赁期间将承租的部分或全部在出租的行为。包括一联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付他人使用它并获得租金性质的保底收益，均为房屋转租。
    其次，一般来说，承租的房屋不能转租，比如承租人拖欠租金、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房。此外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
    第三．按照《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转移给第三人。承租人转租的，承租人于出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁五造成的损失，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。   
    因此，如果合同中规定，承租人有权在租赁期间内转租，承租人就可以自行将房子租给别人了。如果合同中对这个问题没有任何约定，承租人必须事先得到出租人的同意才可转租，否则就是违约，是要承担责任的。
    最后，房屋租赁合同的变更是会影响房屋转租合同的，承租人经出租人同意转租房屋的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋租赁期间，租赁合同发生，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更。房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同也应当随之解除。
    房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，转租人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失，但出租人与承租人另有约定的除外。


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