价格仅为商品房价格1/3的小产权房,为什么律师说尽量别投资购买
吕传文律师,广东宏力律师事务所主任。日前,吕律师受广东南方电视台的邀请,作为《粤港财富通》的节目嘉宾,详细讲解购买小产权房不得不留心的风险。
点击下方视频,回顾采访中吕律师的精彩点评!
▲「采访视频」
近年来,随着商品房价格的不断飙升,价格便宜的小产权房,吸引了不少买家的关注。
小产权房是一种约定俗成的叫法,它其实就是农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用。由于这类房屋法律不允许上市交易,所以购买时存在较多风险。
低价格伴随着高风险
一般情况下,小产权房的价格一般大概低于商品房市场价三分之二,也就是说一般以商品房的三分之一价格,就可以买到小产权房。
从外地来的人,特别是在一线城市,房价高企的情况下,他可能会选择购买小产权房。但小产权房确实风险很多,低价格中伴随着高风险。
1.无法取得房屋所有权
买卖合同被认定为无效
按照有关规定,非本村集体成员的人购买小产权房,或者与村民合作,在集体土地上建设小产权房,是无法取得房屋所有权,即使双方签订了买卖合同,一般法律都认定为无效。一旦卖方要求解除合同,买方就要将房子返还。在现实生活中,小产权房纠纷案件时有发生。
2.小产权房纠纷案例分析
这些年宏力律师律师陆续接触过这些纠纷。在广州的海珠区,有人当时和别人合建了两栋楼,一栋自己使用,一栋是出资人使用,后来出地皮一方的人去世了,他儿子想把那栋房子拿回来,就找到了我们。我们一看,因为合同确实是无效的,我们给他代理进行诉讼,后来由于这栋房子没有合法报建,所以法院是不处理这一块的,最终驳回了原告的请求。
不过,如果这栋房子事先进行了报建,法院肯定会判定合建协议无效,出资人要返还房子,但拥有土地权的一方,也要给予出资人一定的赔偿。
出地皮的一方要把出资方的费用、合建的费用进行返还,要给一部分的资金占用费用,或者如果造成对方损失,要赔偿一部分损失。因为(出资人)如果要投资其他周围的房子,房价也在升值,要赔偿这方面的损失;还有出资方,因为他使用了这栋房,有一定的使用费用,使用费用相当于租金,最后进行平衡折算。
无所有权带来的其他风险
小产权房由于没有正规的产权证,不能上市转卖,较难变现,同时这类房屋在建造时,缺乏强有力的监管,导致房屋质量难以保证。一旦出现问题,难以维权。
另外,还存在拆迁补偿难的风险。政府规划征地,如果拆迁,你很难得到补偿,因为没有物权,没有办法过户,得不到正常的拆迁补偿。
如果夫妻两买了小产权房后离婚,这个难以解决,小产权房不好分割,没有地方去分割,没有人去管你,法院也不受理。
继承也是的,如果父亲买的,去世之后,子女也难以继承小产权房。
现时在政策方面,广州对于小产权房,可申报为建设用地,或可以作为租赁房源住房,但仍然不能作为商品房在市场上流通。所以宏力律师认为,在现时的政策和法律框架内,尽量不要投资购买小产权房。
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