土地增值税如何计算？
发布时间：2018-08-21 点击数：1083
【房产税费】
7、土地增值税如何计算？
【宏力律师解读】
步骤1：计算扣除项目金额
扣除项目金额=上手购房发票金额×（1+加计年限×5%）+上手购房《契税完税证》上载的税金+营业税及附加+印花税+评估费
步骤2：计算增值额
增值额=转让收入-扣除项目金额
（注：转让收入包括转让房地产价款及有关经济收益，成交价格低于市场核价或评估价格又无正当理由的，按照市场价确定转让收入。）
步骤3：计算增值额与扣除项目金额的比例
比例=（增值额÷扣除项目金额）×100%
步骤4：使用土地增值税速算公式
应纳税额=增值额×适用税率速算公式
税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额×30%=税金
增值额超过扣除项目金额的50%未超过100%的，增值额×40%-扣除项目金额×5%=税金
增值额超过扣除项目金额的100%未超过150%的，增值额×50%-扣除项目金额×15%=税金
增值额超过扣除项目金额的200%的，增值额×60%-扣除项目金额×35%=税金
【案例】
A有2000平方米商铺，以原价5000元/平方米于2000年购得。现B于2013年欲以21000元/平方米购得上述共2000平方米商铺，A能提供上手购房发票及《契税完税证》，问该次交易的应纳土地增值税为多少？
计算方式如下：
营业税=（21000-5000）×2000×5.68%=1817600（元）
印花税=21000×2000×0.5‰=21000（元）
上手交易契税=5000×2000×3%=300000（元）
扣除项目金额=5000×2000×（1+5%×13）+1817600+21000+300000=18638600（元）
增值额=21000×2000-18638600=23361400（元）
增值额/扣除项目金额×100%=23361400÷18638600×100%=125%
因为100%<125%<150%，所以
土地增值税应纳税额=23361400×50%-18638600×15%=8884910（元）
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