业主委员会：少数人绑架多数人？

    遇到住房面积缩水，业主一人之力难以与开发商据理力争，起诉又耗时长、律师费不少、维权成本高。未经业主同意，小区公共用地用作停车位，影响公共生活，停车收益业主也未分一杯羹，以个人名义维护公共利益不切实际……

    此外，还有延期办房产证等成为不少业主面临的共同难题。然而，近几年在广东省不少小区开始实验业主委员会（以下简称业委会），以这一社会组织的名义为业主发声，伸张权益，取得不错的反响。与此同时，业委会还处在发展初期，也存在一些问题，如成立未果而夭折，成立后存在少数业主绑架多数人利益的情况。广东经国律师事务所律师陈贤敏说，业委会的意义值得肯定，不能因为有问题而不去尝试。他建议，业主委员会成员要有宽裕的时间，这样他们愿意花时间去认真处理事情。此外，要形成补偿机制，为业主委员会成员提供补偿，这才是长期维持这种模式的有效方法。

面积缩水困扰业主

广东的业主主要利益受损集中在住房面积缩水、延期办理房产证和物业管理等方面。

住房面积缩水有这样的情况：买了面积一百平方米、套内面积八十平方米的房子，但是可能真正面积确实有一百平方米，套内面积却只有七十平方米。如果是个人申诉的话，律师代理费较高。如果是多户的话，可以聘请同一律师代理，可以采取风险代理模式——业主先不用交律师费，按追回收益的10%~30%比例抽取律师费用，“单独一户的话律师不可能为客户做风险代理”。2008年之前，广东省有些城市住房面积缺斤少两比较普遍，一般少五平方米以内，在二、三线城市，面积可能会少于五平方米。

延期办房产证成为另一问题。有一部分的住房合同有约定办理房产证的时间，有一部分的合同没有约定。合同没有约定的话，法律规定一年内要办下——超过一年就可以索赔违约金（总价的1%）。延期办理有时还存在难以发现住房面积缩水的隐忧：过了几年房产证才办理下来，有些业主不会记得对比房产证与住房实际面积，面积少也就不了了之。

另外，小区停车也直接关系到业主利益，“有些开发商把人防工程的车位卖掉，不办证，只给规定年限的使用权。”这个问题比较严重，特别是一些小开发商会做出这样的行为。同时，是所有的地下停车场都是人防工程，要看每个小区的设计和规划。有时，业主也会发现公共用地一时之间多了停车位，却没有经过他们的同意。

此外，也存在物业管理水平不高，甚至擅自收取费用的情况，如果个人与物管公司谈判，物管公司会通过霸王条款侵犯业主权益，“爱买就买，不买拉倒”。

对于存在问题，律师提议：一般先成立业主委员会，业主委员会作为一个社会组织可以诉讼、备案登记。

业委会成立不容易

然而，业委会的成立并不是一帆风顺。一方面，业主相互交流十分少。大家都知道成立业主委员会是件好事，但现在业主一盘散沙，连碰个面都难，成立业委会，缺少组织者和发起人。

另一方面，业主对于业主委员会的了解也不够。

化州宏泽花园一名业主委员会成员在回忆筹备成立业主委员会的情形时说：“当时我们挨家挨户去敲门，却被误认为有所企图，想捞点油水好处。其实，我们想的不过是大家的利益。我们好不容易动员起‘热心人士’，他们也只是在工作之余参与成立业主委员会活动的。但这些‘热心人士’听到一些闲言碎语时，便选择了退出。”不少开发商和物业公司也在联合阻碍和拖延社区业委会的成立。不少小区成立业主委员会前后“折腾”了几年都成立不了。

东莞市常平镇某花园小区的业主委员会主任肖先生介绍，业主委员会的委员是由全体业主在参加业主大会时投票选举出来的。每年至少召开一次业主大会，业主委员会和管理处会通知业主参加业主大会。法律规定业主大会在商议重大事项时没有三分之二的业主参加并且投票表示同意，决议就不能通过。业主委员会的主任也是业主委员会内部投票的，但基本上都是业主大会时得票最多的委员担任主任。

业委会成业主代言人

肖先生说，小区基本上是由物业管理公司管理，牵涉到很多业主的权益。如果没有业主委员会，业主就无法通过正常途径维权。有了业主委员会之后，业主委员会就可以作为一个代表全体业主的主体，聘请律师，提出法律诉讼等，维护全体业主的合法权益。目前来说，肖先生所在的小区主要针对物业管理和盈余款两方面开展工作。

原来的物业管理公司没有资质，但是业主向物管公司缴纳的管理费却有盈余。业主委员会就可以代表业主要求物业管理公司把盈余全部归还给业主，不允许盈余作为利润归物业管理公司所有。目前，业主委员会已向房管局提出发律师函，房管局和当地镇政府也正在协调工作。而原来的物业管理公司也已答应把盈余款通过财务审计之后归还给业主。

据肖先生介绍，业主委员会在小区的很多事务中发挥着积极作用。

肖先生所在小区是常平的最高楼，某交通工程的修建导致小区的地基受了很大影响，地面和墙体出现开裂。肖先生说，现在业主委员会在跟开发商、施工方、当地城市建设管理监督局协商，要求他们做出挽救，避免出现更大的工程问题。

另外，开发商在业主买房时承诺把建设的会所提供给业主使用，但却把会所作为商铺出租。因此，业主委员会要求开发商把出租的商铺收回来，无偿提供给业主使用。

“业主委员会争取到管理权限，重新招投标找另外的物业管理公司，业主所缴纳的物业管理费用基本上降了一半。”陈贤敏说，化州市有一个小区的业主委员会把管理权限收回来后自行管理，费用从每平方米1.5元左右降到0.8元。

他补充说，有业主委员会之后，就可以直接委托相关的专业人士帮忙，节省了时间和成本。在东莞的案子里，陈贤敏曾代表业主去与物业管理公司谈判，要求物业管理公司退还之前多收的物业管理费。

开发商一开始不愿意退还，律师摆出所有法律依据和提出物业管理权限的问题后，开发商也会妥协。

“在维权的过程中，业主之间的关系也融洽了很多，营造了和睦的氛围。”

少数人绑架了多数人？

业委会也并不总是那么美。广州某小区的陈女士说，小区内一些退休的老人有时间，关注更多的是他们关心的话题而大多数业主并不在意的事。

最近小区业委会通过一项决议，业主要签订一份承诺不擅自把房租给他人而需经过指定中介的协议，业主签订以后才能换取小区大门的新钥匙，“房子是我自己的，为什么我不能决定租给谁？”陈女士有些气愤，她认为“少数人绑架了多数人的利益”。

“业主委员会不是一个权力机构。”肖先生一直在跟业委会委员灌输这个概念。

据肖先生介绍，小区里有很多香港业主，由于香港业主和内地业主在观念认识上的不同，业主委员会内部矛盾很大。在香港，业主委员会拥有很大权力；但是在内地，业主委员会委员是无偿工作的，大家都是利用业余时间工作。而且法律有明文规定业主委员会能够做什么不能够做什么，业主委员会的委员不能利用职位达到以个人利益代表全体利益。为此，香港的业主经常和业主委员会起争执，甚至去投诉要求解除业主委员会。

陈贤敏坦承，业委会在发展中确实存在类似的问题，也不排除有些业委会成员怀有私心，例如介绍自己熟悉的物业管理公司取代原来的物业管理公司，“不过业委会的意义值得肯定，不能因为有问题而不去尝试”。

他说，业主委员会的选举走民主程序，提高了公民意识。业主选举出的业主委员会成员，是没有得到任何劳务费用的。他们是自愿为了业主权益而工作的。

他建议，业主委员会成员要有宽裕的时间，这样的话他们也会愿意花时间去认真处理事情。此外，要形成补偿机制，为业主委员会成员提供补偿，这才是长期维持这种模式的有效方法。（广州日报）
 

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