广州拟重启修订物业维修金管理办法，130亿物业维修金使用率仅1%！
一个由中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会统计的数据，再次吸引眼球——自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。广州目前约130亿元物业维修资金，但使用率仅为1%。
现实中，维修资金一边是动用少，另一边则是使用难。近日，有两栋建于上世纪90年代的商品楼更换维修电梯时无法使用物业维修基金，这让业主十分苦恼。不过，这种困境不久后有望破解。《广州市物业专项维修资金管理办法（草案）》已在草拟之中，记者获悉其中最大的改变是，专项维修资金未来拟划转小区业主大会实行“直管”，如发生电梯冲顶、蹲底等严重安全隐患，资金有望一日到账。
典型案例
神秘“物业统筹金”哪去了？
◎去向竟成谜
东风广场T3栋楼层属于东风广场的一期工程，其三部电梯都是1998年建成的，三年前就开始经常发生故障，只有中间一部电梯能正常使用。东风广场的物业管理公司高乐物业管理公司于今年年初开始征集业主意见，欲对这三部电梯进行改造。物管公司潘主任说：“安监局来做过鉴定，不建议长期使用这三台电梯。于是我们开始到每家每户收集意见，咨询是要对电梯进行维修还是更换，最后超过半数业主同意更换。”
面对物业公司的公开筹资行为，家住T3的郑先生坚持不肯分摊今次更换电梯的费用。郑先生的理由很简单，电梯属于共用设施，更换就应该使用物业维修金，而不是要业主分担这笔钱。
那么，更换电梯为何不使用维修基金呢？
物管方面指出：“我们在准备更换电梯伊始就去广州市物业专项维修资金管理中心进行了查询，发现T3栋并没有物业维修基金，所以就采用了向业主分摊更换费用的做法。”广州市物业管理协会新闻发言人谢凯称：“物业维修基金怎么筹集的，条文比较清晰。但要注意一点，有些物业维修基金是单栋的，有些则是一个小区的，97年维修基金的相关法制未完善，当时建成的旧楼是有可能没有维修基金的。”记者随后致电中国农业银行广东分行，证实东风广场小区里面只有八栋商品楼有物业维修基金，而T3栋不在其中。
根据1998年起《广东省物业管理条例》开始正式实施征缴物业专项维修资金，在2003年8月31日前签订物业买卖合同的，维修资金由开发商缴纳；这之后则由业主自行缴纳。原来，郑先生居住楼层1998年交付使用，业主们并没有缴纳维修基金。不过，业主安先生表示，有相关房管及国土部门此前有打电话给他们业主，说审计出大概有70余万元的金额在该机构，是当时开发商缴纳的，这笔钱是属于T3栋的“物业统筹金”。
记者了解到，物业统筹金实际上就是物业维修基金的前身。在1996年，广州市颁布实施的《广州市住宅小区管理统筹金使用办法》中规定，住宅小区管理统筹金主要用于住宅小区用地红线范围内由物业管理公司负责管理的物业，包括道路、排水设施、供水设施、供电设施、环卫设施、园林绿化设施的大宗维修项目的经费补贴。
按照这样的说法，电梯维修和更换自然属于其中，《办法》中还规定，由物业管理公司会同住宅小区业主委员会向区建委（建设局）提交申请使用住宅小区管理统筹金的报告、用款项目的工程预算书。“都说物业维修资金使用难，之前的统筹金现在更是鲜为人知，谈何使用呢？”郑先生认为，这笔钱就是他们楼盘的“物业维修资金”，更换电梯就应该加以使用。
◎可望不可即
无独有偶，位于沿江中路的天字广场业主想使用物业维修基金更换电梯也是阻碍重重。天字广场建成年份与东风广场接近，但明确地查得到有物业维修基金，但更换电梯却依然是业主分摊费用。与东风广场物业维修基金犹如雾里看花不同，天字广场无法动用物业维修基金则是因为签名同意启用的业主不足三分之二，最终业主只能自己凑钱更换了事。
新规新变
1、资金管理还权业主大会
不论是初期的住宅小区管理统筹金，还是1998年沿用至今的物业维修资金，对于第一批近20年楼盘的商品房来说，使用维修资金进行维修已是迫在眉睫的事，损耗较大的电梯维修和更换则首当其冲。在上述两个案例中，维修资金使用难，甚至去向不明，让所在小区的业主吃了不少苦头，也引起很多纠纷。“专项维修资金的所有权和使用权都属于业主，监管责任属于房管部门。”身兼广州市国土房管局法律顾问的广东圣和胜律师事务所律师丁剑清分析，从实际操作情况，要达到2/3业主同意的门槛并且动用专项维修资金，确实存在一定难度。相关部门需要创新机制，研究突破之道。例如设置代表制或者时限制等方式，在小区召开一次业主大会要求通过对专项维修资金的管理规定，盘活这笔资金。
事实上，早在2012年，广州已经计划重新出台《广州市物业专项维修资金管理办法》，从制度上进一步规范和完善维修资金的管理，但一直未见落实。近段时间，有关方面透露出，《广州市物业专项维修资金管理办法(草稿)》已重启完善修订，正由有关部门先递交基本草案，不久后将进入征求公众意见阶段。记者获悉，《办法》中最大的改变是，规定小区专项维修资金未来拟划转小区业主大会实行“直管”。
2、紧急使用有望一日到款
据悉，草拟中的《办法》规定，对于已成立业主大会选举产生业委会的，将由业委会负责组织实施专项维修资金的使用，业委会也可以委托物管负责具体工作；而未成立业主大会选举业委会的，相关业主可以自行实施或者委托物管实施，也可以向物管所在地居委会提出申请，由居委会在所属街道办事处的指导和监督下负责组织实施。
据悉，为简化使用程序，《办法》拟规定，当物业区域需要使用物业专项维修资金的，由组织单位对维修的项目提出使用方案。专项维修资金划转业主大会管理的，维修项目的审价由业主在物业维修资金管理规约中约定。而且使用方案应当在所涉及物业范围内的显著位置向相关业主公示7日以上。另外，同样需要经过两个“2/3”以上业主的同意。
值得一提的是，专项维修资金列支范围内的业主可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式进行表决。业委会可向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。当业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。不过，成立业主大会的，续交方案则可以由业主大会决定。此外，《办法》还提出，当物业出现危及人身和财产安全，或者严重影响正常使用的情形的，组织实施单位可申请紧急使用物业专项维修资金。以最容易出现问题的电梯为例，当电梯发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全事件的，或者电梯存在安全隐患经电梯检验检测机构或者原电梯制造单位进行安全技术评价为危及乘客人身安全的，或定期检验时被责令停梯整改的；上述情况下都可以紧急申请试用维修金。如果维修资金未划转业主大会管理的，物管企业在遇到紧急情况时，可以向房管部门申请，主管部门要在1个工作日内确认，并且在收到使用方案之日起1个工作日内将工程预算费用的50%划转到施工单位。项目竣工验收后，再申请把剩余款项划转给施工单位。
3、增值方式打破单一禁锢
目前，广州全市130亿维修基金之所以成为“沉睡的基金”，除了使用难，增值方式单一也备受诟病。小区业主目前并没有自行选择维修资金存放银行的权利。广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁几年前曾与相关职能部门争取，希望统一存在某银行支行的所在小区物业维修资金可以转存到其所在辖区支行，然后业委会将与辖区支行“讲数”，希望以“50%买国债、30%存定期、20%留活期作不时之需”这样的方式为自家小区的房屋“养老钱”理财，不过最终争取以失败告终。周活宁呼吁将物业维修资金所有权和管理权还给全体业主，也应把如何管理这笔钱的选择权还给业主。
记者获悉，《办法》就此提出，经过业主大会的决定，未来业委会可以委托一家专户管理银行存放小区的专项维修金，并且以业委会为账户名开立专户。在保证专项维修资金正常使用的前提下，可以按照规定用于购买国债和定期存款，预期利率水平不得低于广州市建筑安装装饰工程价格指数。同时购买方案也要经过业主大会同意。《办法》还拟禁止业委会利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。并且要求业委会建立专项维修资金的财务账目和业务档案，指定专人或委托第三方机构进行管理。
