住建部：买房送大阳台送飘窗或成历史
购房送阳台、送天台、买一层送一层、送车库、送飘窗……这些开发商惯常使用的促销模式或将大打折扣。由住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》已于7月1日开始正式实施。业内人士认为,新规规范了建筑产品面积计算方式,将促进市场公平,表面上看购房者似乎吃亏了,但最终会让买卖双方都受益。未来开发商惯用的“阳台改卧室”、“买房送地下室”等促销手段将成为历史,当下流行的“N+1”也或将成为绝唱。
新规:“买房送飘窗送大阳台”或不再有
新版《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称“新规”)于今年7月1日正式执行,2005年实施的原《建筑工程建筑面积计算规范》 同时废止。
新规对开发商“送面积”习惯用的“送阳台”“送设备平台”“送飘窗”“送半地下室”等招数都有了更严格的规范。以前挑廊只要层高在2.2米以下都只计算一半面积,对进深(前后宽度)则没有规定。而新规则中,在建筑主体结构内外进深超过1.8米,公共建筑超过2.4米的挑廊和檐廊,要按照投影面积计算全面积,与其相连的设备平台、花池等外部构件也要一并计算面积。以前对设备平台、空调外机隔板等不计入面积计算;而新版中明文规定户内分散的空调机板单个平台面积不得超过1.5平方米,集中放置设备的平台数量不得超过2个,面积不超过4平方米。
新规一大亮点就是增加了对飘窗的规定,按照要求,窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这意味着飘窗需要计算一半的面积。而2005版《建筑工程建筑面积计算规范》 飘窗是不计面积的。此外,阳台只计算一半面积的最大进深尺度也从2.4米缩小到1.8米,超过了都要算全面积。这意味着,今后开发商想通过面积计半的大阳台设计吸引购房者以及规避税费,其难度将加大。
业内人士:市场更公平 房地产更健康发展
领先丰地产总经理助理李华宇接受新快报记者采访时认为,过去很多开发商“偷送面积”,对同一市场的其他开发商不公平。新规强调的是开发商的设计水平,能营造一个相对公平的产品设计竞争环境。对消费者而言,表面上消费者从开发商“赠送面积”得益 ,但“羊毛出在羊身上”,最终还是由消费者自己买单,比如,每个项目都有规定容积率,而“偷面积”无形中提高楼盘密度,从而影响消费者居住的舒适度。短期内,新规将有助于已经报批的有赠送面积单位成为楼盘营销噱头,“N+1”房未来或将成为绝唱。长期来看,新规有利于房地产健康长远发展。
有业内人士认为,以前开发商钻空子,将一些本就没有多少使用价值的边角面积空间偷换概念,以赠送的名义打动买家。这样就让购房者受到误导产生错觉,以为占了很大便宜,实际上开发商因为设计的原因,一些位置本就不计入售卖面积之内。因此,新规起到一个行业规范的作用,将让开发商难以偷换概念。
佛山部门:7月1日之后报建项目执行新规
佛山市国土规划局综合科相关负责人告诉新快报记者,住建部发布的新规是全国统一执行的标准,但是各地有具体细则。佛山目前执行的《佛山市城市规划管理技术规定(2011年修订版)》(以下简称《技术规定》)对容积率以及建筑面积计算都有详细的规定。但新规出台后,《技术规定》需要进行相关调整,为此目前已经启动修订调研工作,将会到各区规划管理部门、开发商、建设单位等进行调研。在经过调研、形成新的方案,并通过省政府审批后,佛山市国土规划局将会发布新的《技术规定》,希望年内能出台。而在新的《技术规定》未正式颁布之前,存在一个政策延续性的过渡期。“7月1日之前报建的项目沿用旧政策,7月1日之后收到的新报建项目,则执行新规。”该负责人说。
按照新规下列项目不应计算建筑面积:
与建筑物内不相连通的建筑部件;骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道;露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件;建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台;附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙,主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件,挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷;室外爬梯、室外专用消防钢楼梯;无围护结构的观光电梯;建筑物以外的地下人防通道,独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。
温馨提醒
提醒一: 赠送面积业主无权改造
律师提醒,赠送面积只是开发商的一个销售行为,没有经过批示,其赠送大小由开发商和业主商定。有产权的地方就按照规划来建设,申请改造需要带齐相关房产资料,而赠送面积没有房产证,也就没有改建这一说。另外,规划中的阳台是敞开式的,不能擅自安装玻璃墙使之变成封闭的储藏室或者其他。“赠送面积不是你的东西,当然没有权利改造。”
提醒二:赠送面积要写入合同
想买高赠送率房子的业主,最好能要求开发商将赠送的面积写入合同,若是无法达成,可以要求签订附带的协议。若是这两者都无法满足,可以将标示了赠送面积的户型图的宣传单,拿去给开发商加盖公章。
若是前面三者都无法得到配合,可以将销售人员卖房时候的情况录音录像,将这套房子的具体情况和销售人员进行核实,并确定这是公司的赠送行为。若是此后出现一些不利于购房者情况,购房者可以以此进行举证,维护自己的合法权益。
常见送面积“陷阱”案例
一般来说,市面上常见的赠送面积可分成两类,一类是合法的,也就是能够入房产证的面积,比如阳台的一半、入户花园的一半等,而另一类则是是没有写入房产证的赠送面积,这类赠送面积隐患比较多,比如这些面积应该本属于小区所有业主共有,开发商无权将这些面积赠送给私人使用,购房者需要留意。
案例一:口头承诺赠送面积 规划更改马上失效
几年前,从事汽车行业的刘先生购买一套130平方米的四居室,当年购房时,开发商口头承诺他将享受门前逾50平方米的私家花园,属于无偿赠送。但这一承诺并没有写进合同文本里面。后来,小区物管重新设计小区道路,新建的道路正好穿过他家花园。刘先生要求物管处给予其一笔补偿金。但物管处称,花园是公共面积,当年刘先生只是暂时使用,现在必须让位于物管处的新规划,并强拆了花园。
提醒:开发商口头承诺无法律效力,即使是赠送面积,也一定要在合同附加条款里特别注明,以后出现纠纷才能做到“有据可依”。值得注意的是,这类没有写入房产证的赠送面积,在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押时,也都存在着法律障碍。
案例二:购房送露台 原来是陷阱
2012年10月,小欧选定了位于禅城区同济西路的一套商品房,房价90万元。这套房子不仅有120多平方米,还附带56平方米的露天平台,小欧对此非常满意。为证明自己房子“抵买”,旧房主阿江当时出示了购房款,以及购买该露台使用费等两张发票。但为谨慎起见,小欧特意在合同附件条款上,对露天平台的归属权明确约定“56平方米的平台为本次购买物业的一部分”。
2013年11月,当小欧与阿江前往房管局办理过户手续时,露天平台部分却被拒绝办理过户。买卖双方于是以合同补充协议的形式,再一次明确阿江的房子连同56平方米的露天平台一并出售。当天,小欧按照原合同约定交付27万元首付款。然而,房管局拒绝为露台办理过户手续,还是让小欧疑虑。经调查,小欧发现该露台非阿江所有,而是公共平台,个人无权买卖。那阿江手上“露台使用费”发票是怎么回事?经核实,2008年末,阿江通过诉讼方式,向房产开发公司索回已缴纳的“露台使用费”10万多元及利息,发票于是被保留下来,成为此次房产交易的诱饵。得知真相的小欧,当即向房管局申请报失房产证,并领取了相关凭证。但银行因为没有房产证原件做按揭,因此无法按时发放房贷63万元。
房产登记给了小欧,但钱却没收到,阿江于是向法院起诉,要求小欧支付房款余额63万元。小欧称,知道露台不能买卖,曾与阿江协商,却一直未能解决。
法院审理认为,双方房屋买卖合同已经明确约定总房款90万元包含了该露台,然而该露台是无法办理产权登记,不能列入涉案房屋买卖的面积。因此阿江主张的购房款是应当剔除该露台部分的房款。据此,法院判决扣减掉露台10万多元后,小欧10天内需支付房屋余款52万余元。
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