广州市房管局：一手楼盘网签龟速超乎想象

    其实，在还没有“限签”的年代，广州很多一手楼盘的网签龟速已经超乎你想像。从房管局开始用电脑记录预售证发放并监控相关网签数据起，截至2011年的最后一天，官方曾为数千上万计的楼盘发放过预售证，但至今仍有956批次的预售证超过2.6万套住宅仍未完成网签。为什么拿证已超三年仍未网签完？因为开发商可能真的卖不动，或者不缺钱，或者产品差，或者自己留着用。当然，可能还有买家有权有钱但就是没有购房资格等。

    2011年前未网签的住宅可卖五个月
 

    根据经纬行研究中心监控阳光家缘统计，截至2011年12月31日，广州此前已拿到预售证的楼盘至今还未网签的有956批次，一共获批266548套预售房，截至今年7月4日剩余未网签为26170套，未网签率为9 .82%。以广州今年前五月一手住宅网签29130套为例，拿证三年仍未网签完毕的楼盘相当于可卖五个月。
 

    从年份看，上世纪90年代拿过证的还有三个楼盘未网签完。最早期的有1996年的御江苑，因每盘预售证只有一个，烂尾盘活后仍需和当年同证。还有1998年的天寿大厦，该盘由水利部珠江水利委员会和广东南岳房地产开发有限公司共同开发，拿证后工程也曾遭搁浅于2009年6月底再上市。 早年仍未网签完的楼盘，不少或都曾烂过尾，于近些年盘活再重新卖。2001年拿过证的黄埔区鹤林苑，也曾烂尾被政府去年盘活后今年再次续证重卖，所以目前所剩未网签率为51.39%并不出奇。

 

    当然，在近十年内拿证仍未网签完的，不排除有一些是开发商在亲历房价暴涨后，随市售房以至于目前仍未卖完。2005年至2007年这三年间，广州每年都有40多批次的预售证可预售房源未全部网签完，其未网签率在5%至6%之间。这一比例越往后越高。比如2008年，其129批次的预售证未网签率为7.65%。在2009年至2011年，未网签率都超过10%，涉及未网签的批次也逐渐上升。2009年为155批次，未网签率达12.15%，系近十年间未网签率最高的一年；其次是2010年，未网签率为11.37%；而2011年则为10 .68%。
 

    29批次预售证100%未网签
 

    在这些拿了预售证的楼盘中，至今一套都未网签的有29批次预售证，涉24个楼盘，仅占全部未网签完毕预售证的3%。共获2311套房预售，其获得预售证的年份从2005至2011年，当中不少是为开发商拿到预售证后，发现所在板块未来会有更大的利好，加之不缺钱，所以暂时不卖。一部分为开发商发现市场不好，又不愿贱卖，所以不予对外宣传，以至于市民都不知道其可买。还有的为豪宅盘，购买者可能暂无购房资格，先签下协议暂未网签。当然，也有一些为后来开发商在拿证后又用作回迁房用，所以未予网签。
 

    拿证后未网签率在50%至99.9%的预售证有72批次；未网签率在20%至49.9%的有112批次。未网签率在一成以上两成以下的有52批次预售证，占5.4%。约七成的楼盘未网签率在一成以下，达640批次。这些盘大都是开发商已对外告知“售罄”的，剩余一两套或为开发商老板自己支配，或予亲戚或送人，或自住，所以也出现未网签的可能。若忽略那些只剩数套未网签的楼盘，以剩余未网签套数超过10套以上(含10套)统计，全市12区一共有355批次的预售证，原有可售房源109388套至今剩余21828套未网签，未网签率达21.51%。这占了全部956批次预售证的37.1%。

 

    分区看，萝岗近几年才发展楼市，黄埔几乎少有新盘开发，该地合计拿证超三年以上仍未网签完的预售证仅有8批次涉4个盘。而在其他区，又以郊区涉未网签完毕的销售证最多，这或与郊区本身楼盘较多较大也有关系。花都系目前全市最多获预售证仍未网签完毕的区域，有78批次预售证涉49个楼盘。番禺居其次，涉52批次19个楼盘。老城区越秀、荔湾都在20批次以下。
 

 

    楼盘拿证未网签原因
 

    按今年7月1日起施行的《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(暂行)，取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，都可以要求房企进行土地增值税清算。如此，官方的意愿很明显，拿到预售证三年内一般要去货完毕。可为何目前广州仍有近千批次楼盘拿预售证超过三年仍未网签完？背后有何原因？
 

    广州市房管局相关人士表示，自2005年起运行新的房屋管理系统，即阳光家缘上线以后，房产预售证就不存在过期情况(此前预售证有一定的有效期，过期需要延期)。至于开发商的销售进展主要还是通过阳光家缘进行监控，“他们是否在拿了预售证后遇到销售不顺，或者因客户原因无法网签等，这种市场行为我们还是交给开发商处理，让市场去解决”。其表示，房管局更多的还是在监管保证楼盘项目进展顺利，按时交付使用。
 

    1、 楼盘真的没卖完
 

    据了解，拿了预售证超三年目前仍存在未网签完毕的楼盘，几乎绝大部分都存在未卖完的情况。一些楼盘货量大，一些产品或优势不突出，地段不好等各种因素致楼盘去货速度慢。
 

    2、 开发商不缺钱
 

    和流花君庭等楼盘一样，广州很多小开发商其实一点都不缺钱，特别是在中心区拥有楼盘的小开发商，在不拿地的情况下，开发了一个楼盘后通常都吊高价来慢慢卖。比如白云区机场路某楼盘在2011年就拿了489套的预售证，不过到现在为止，依然有210套显示未售。该楼盘相关人士告诉记者，其实该盘包括其他的一些楼栋都没有急着拿预售证出货，最主要的原因就是老板不缺钱。“不着急卖，有些也考虑到建成现楼之后销售，就可以不受到限价政策等制约。”
 

    比如增城某别墅盘，早已拿到预售证而市场上却鲜闻其名，“主要是老板不缺钱，又不想便宜卖，因此有人来问才卖，去货相当慢”。预计目前卖了超三年仍未网签毕的中心区楼盘，也有不少是出于此因。
 

    3、 受限购政策影响隐形成交
 

    大一山庄、玖珑湖、爱群荟景湾等中心区豪宅及郊区别墅等都有可能存在这种状况。
 

    4 、为开发商建的回迁房
 

    天河区保利108公馆2008年有一批预售证拿了392套房，至今未网签。开发商方面回应为回迁房。天河区的盈嘉花园有一批预售证至今达91.95%的未网签率也为回迁房。海珠区的保利康桥也有此种状况。
 

    5 、开发商自留用
 

    开发商也需住房，自己开发得最好的或留着自用。此外，如嘉裕丹顿阳光、礼顿阳光大厦都有一些产品未网签，开发商回应为用于出租。比如御江苑，目前剩71套未网签，开发商方面表示为自留用。
 

    6 、开发商囤货伺机出售
 

    天河区金融城板块一楼盘2010年拿了三批次共770套房预售证，有一批次至今零网签，有一批次未网签率为99.65%，仅有一批次的未网签率为49 .65%。知情人士认为，开发商目前吊高价慢慢卖，不推广，也有囤货待板块成熟再出售的嫌疑。
 

    据了解，目前花都、增城等地也都有一些楼盘因为市场不好，开发商在拿了预售证多年后，都不予推广或不设销售中心或板房，期待在市场好时或板块有利好时再出售。
 

    7、 开发商分给合作方处理
 

    东风广场2005年的一批货中至今还剩32套未网签。丽丰控股高层人士表示，该批货属于合作方轻工集团拥有，“因为我们用了它们的地，建好的房有一部分会分予它们”。中心区不少2005至2008年间的楼盘，早已显示售罄但阳光家缘仍显示未网签，经询问也有一些楼盘为开发商的合作方拥有。

 

    总之，拿证超三年仍未售毕，或还有其他各种特殊原因。
 

    [专家看法]  一般楼盘拿预售证一年就卖完

 

    956批次楼盘拿证超三年至今还剩26170套未网签。据监控该数据的经纬行研究中心总监瞿中奇表示，受监控的未网签楼盘全为住宅，“有的楼盘虽然为公寓，但其中有一些单位偏偏为住宅；还有一些预售证预售房源显示为个位数或一两套，也是我们从一堆商业数据里专门剔出来的住宅。”
 

    瞿中奇表示，不同类型的楼盘消化周期不一样，不同区位的楼盘去化率也不一样。但在正常的市场情况下，一般一次推货一两百套在第一天就能去货60%，剩下的40%一般半年可以接近卖完。但他也认为，那么多楼盘未完成网签，其背后的原因也非常多，具体原因因盘而异。
 

    “一般情况下拿预售证后一年就都卖完了”。中原地产项目总经理黄韬表示，现在有的开发商一般一次只拿一点点房源的预售证，这与之前限签限售也有点关系。但也有的开发商打擦边球，在一期没卖完的情况就先去卖二期的产品，这种情况下会存在拿一期的预售证来卖二期的产品的可能，所以也致一些楼盘迟迟未网签。当然，开发商也有可能的确是没卖完；或者买家手续不全致未能网签；或者是开发商为了规避卖了85%就要被进行土地增值税清算，所以特地不网签完等等。

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