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房子也会买错?这是真的!

发布时间:2019-03-21 点击数:1134

刘女士买下了心水的房子,过户后,刘女士开启了人人向往的收租之旅。

 

但是好景不长,偶然之间,刘女士仔细看清房产证上的附图后,发现情况十分不妙!

 

    房产证上的房子不是看中的那套    

原来房产证上的房子(下简称A1房)即实际过户至她名下的房子,和一开始中介和卖方带她看的即实际入住和出租的房子(下简称A房),竟然不是同一套!!!

 

 

经过查探,刘女士才知道,A1房就在A房旁边,但是A1房简陋至极,屋内居然还没厕所,360°无死角地被精心装修过的A房吊打!

无法接受这一事实的刘女士一怒之下和租客解约,并以卖方(原业主和叶先生)存在严重欺诈行为,带看中介和房地产估价公司在带看、评估过程未尽到审慎义务为由,将他们告上法庭。

 

究竟是怎么回事呢?刘女士真的被合伙欺诈了吗?

 

案件相关背景信息

 

 

宏力君给大家理一理案件相关方的关系和背景。

▲点击可查到大图

    审理过程    

原业主辩称原告的诉请不合理也不合法,应该返还没有抵押权的完整物业。

原业主卖给叶先生的价格和叶先生出售给刘女士的价格差距太大,应重新评估合理市场价格。原业主与叶先生是买卖关系而不是委托关系,叶先生与原告交易,实际收款人是叶先生,原业主对叶先生和原告的交易毫不知情。

原业主30多年前一直承租A房,直到后来房改,将A1房登记在名下,但当时没有发现房管局这一错误,之后也一直居住使用A,因此,原告有一定过失,但无重大过错。基于重大误解撤销合同的撤销权在三个月没有行使即消灭,原告明显超过三个月才提出撤销。

 

宏力律师诉讼观点

叶先生收到起诉状后委托宏力律师应诉。根据叶先生陈述的情况,宏力律师认为叶先生不是本案的适格被告。

叶先生是受原业主委托出售的A1房,叶先生作为代理人不应承担责任。叶先生和原业主签订的委托书经过公证,具有法律效力,委托代理行为的法律后果应由委托人即原业主承担;本案中房屋买卖合同签订时不存在欺诈,原业主一直居住在A房,没有人提出过异议,在本案发生前其也不知道真实情况,叶先生和原业主均不存在捏造虚假情况或故意隐瞒真实情况,不存在欺诈行为,原告取得房屋后对外出租房屋产生中介费、押金的损失无权要求赔偿。 

 

 

    审判结果    

 

法院审理后认为本案房屋买卖合同可撤销,合同撤销后原告刘女士应该将房屋返还给原业主,原业主将83.7万退还给刘女士;关于叶先生在本案中承责的问题,法官采纳了宏力律师的主张,也认为叶先生是以原业主代理人的身份与原告刘女士签订房屋买卖合同、办理过户手续、接收房款等属于代理行为,其后果理应由原业主承担,不支持原告要求叶先生承责的要求。

 

宏力主办律师吴凯的据理力争之下,作为被告之一的叶先生在此案中虽是原告支出的83.7万房款的收款人,最后却能全身而退不用赔偿原告一分一毫,而是由原业主赔了83.7万给原告。

    宏力主办律师案后分析及温馨提示    

本案产生纠纷的根源在于当初原业主在房改时,房管局登记错误,涉案房屋没有门牌号,原业主也没有仔细核对房产证中的附图,这个隐患在30多年后过户给原告后才爆发。

另外,根据《中华人民共民法通则》的规定:代理人在代理权限内,以被代理人名义实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任;代理包括委托代理、法定代理和指定代理,本案中叶先生和原业主是委托代理的关系。本案中叶先生以原业主代理人的身份与原告签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续、接收房款等属于代理行为,其行为后果理应由原业主承担。

因此,大家在签订房屋买卖合同前和过户前务必仔细核对想要购买的房屋和查册表或房产证上显示的是否一致,如不一致,则尽快和原业主、房管局等方面沟通处理,再视处理结果做进一步的决定,如不幸遇上纠纷也可以委托宏力律师帮忙解决。

最后,主办律师提醒那些以出具公证授权书给买家而不办过户手续的方式交易的业主,这种操作风险十分之高。拿到公证授权书的买家再出售房子时,交易一旦有纠纷,后果都是由原业主承担的。

 

*本文涉及当事人隐私的人名等均采用化名


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