房产转租起风波，超租期转租行为不一定无效

案号：（2013）穗仲案字第791号

申请人：王某

被申请人：何某

一、案情简介

林某承租广州市XX管理所位于白云区的一栋三层房屋，租赁期限为2007年4月20日至2012年3月19日，合同已登记备案。当日林某将该房屋转租给HL酒店，黄某代表HL酒店签订《租赁合同》，合同注明同意黄某转让此合同给HL酒店的法定代表人王某，租赁期限为2007年4月20日至2012年7月21日。2011年7月31日，在中介公司的介绍下，王某将上述部分房屋转租给何某，租期则为2011年9月15日至2014年9月14日，何某须缴纳定金1000元和保证金18000元。同时合同约定，王某应保证对出租房屋享有完整物权，否则需承担责任，并在签约后三日内办理房屋租赁登记备案手续。何某于每月15日方前交付当月房租，逾期则需向王某缴纳拖欠租金0.5%的滞纳金，逾期超15日的，王某可提前解除合同，并没收保证金。

王某交房后，何某在王某不知情的情况即对房屋进行了整体装修。何某依约交付租金至2012年8月，自2012年9月至2013年3月，已连续七个月未向王某支付租金。王某正式委托正觉律师后，依据双方签订的《租赁合同》，王某向仲裁庭提起仲裁，请求解除双方签订的《租赁合同》，要求何某腾空涉案房屋，支付七个月的租金、实际返还物业之日前的房屋使用费和逾期缴纳租金的违约金。

何某同意解除《租赁合同》，但王某转租时未经业主同意，且转租期限大于其承租期限，故王某在其与业主间的租赁期限届满即2012年4月后无权对该房屋进行转租和收取租金。此外，王某未按合同约定办理房屋租赁登记备案手续。王某的行为已构成严重违约，因此何某向仲裁庭提出仲裁反请求，请求仲裁委对涉案物业装修费用的评估，请求王某返还自2012年4月至2012年9月多收的租金、合同保证金，支付违约金及装修损失。

二、宏力律师诉讼策略

本案系由房屋转租引起的房屋租赁合同纠纷。

根据《城市房屋租赁管理办法》第二十六条的规定，房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，即房屋承租人在房屋租赁关系存续期间将租赁房屋再次出租给第三人，从而在原有的房屋出租人与承租人之间的租赁关系基础之上增添了承租人与次承租人之间的转租关系。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可知，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。但是，承租人想要转租房屋，除了要征得出租人同意之外，还必须与次承租人之间的转租合同约定的租赁期间不得超过出租人与承租人之间的原有租赁合同约定的租赁期间。

针对具体案情，宏力律师建议客户：

第一，可要求何某支付2013年3月31日之前未支付的租金及房屋使用费。王某与业主之间的租赁合同期限止于2012年3月19日，期限届满后，王某继续承租涉案房屋，但业主未与王某签订租赁续约合同，因此在提交业主追认合同延期的书面证据便成了本案最关键的一点。在正觉律师多番的努力下，王某与业主对续约的意见达成一致。不久业主便向王某发出《通知》，明确了与王某之间租赁合同的租赁期限追认至2013年3月31日，此通知便是业主对王某转租行为的认可。根据相关司法解释的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。因此，王某只能就2013年3月31日前何某未支付的租金及实际返还房屋前的房屋使用费进行主张。

第二，请求解除双方之间的租赁合同，要求何某搬出租赁房屋、承担违约责任，没收何某交付的保证金。依据双方签订的租赁合约，何某拖欠租金已超15天，有权单方解除合同并没收保证金，此外也可主张逾期违约金。

第三，向仲裁庭提出不同意装修评估的申请。根据《合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”和《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，何某装修前并未征得出租人的同意，因此其装修费用由其本人自行承担。

三、审理结果

最终法院支持了正觉律师的诉讼请求，判决解除双方签订的租赁合同，判决何某搬离该租赁房屋，且向王某支付七个月的租金及房屋使用费。（注：本文人名均为化名）

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