业委会签订物业设施收益分配协议，业主可行使撤销权吗？
发布时间：2018-08-21 点击数：979
一、案情简介
某小区的物业用房、9个临时门面、5个门岗均为开发商修建，9个临时门面的收益一直由开发商收取，小区的物业用房、门岗则由小区的物业服务企业使用。2011年8月2日，该小区业主委员会在没召开小区业主代表大会的情况下，擅自与开发商签订《小区物业用房、临时门面使用分配协议》，协议约定：小区物业用房拆迁补偿的50%归该开发商，50%归业主；九个临时门面由开发商使用，并享有全部收益，门面拆迁补偿金的一半归开发商；所有门岗拆迁补偿金等所有收益的一半归开发商。
2012年10月，小区业委会才将这份协议内容进行公示，部分业主看到公示后，认为万寿花园业委会的决定，即该协议内容侵害了业主的利益，违反了有关法律规定，于是他们将开发商与小区业委会一起告上法院，起诉要求撤销该协议。
二、法院审理结果
一审法院以原告要求撤销的内容并非被告万寿花园业委会所作出的决定的理由判决驳回原告黄女士的诉讼请求。黄女士不服，上诉至中院。二审法院则认为，万寿花园业委会与正扬公司签订协议，实际上是业委会决定的一种表现形式，协议的内容就是业委会决定的内容。万寿花园业委会的决定和与建设方签订的协议内容，涉及不动产的权利和利益归属，属于业主大会讨论决定的事项。业委会签订协议超越了法定职责，损害业主利益不具备法律效力。遂二审判决撤销一审判决，撤销被告万寿花园业委会与他人签订的《万寿花园小区物业用房、临时门面使用分配协议》。（来源：中国法院网，本文人名均为化名）
三、宏力律师分析
《物业管理条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。”由此可以看出，业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，但本案中被告在未经过召开业主会议手续的情况下即签订涉及业主利益的协议，明显违反了法律规定。
《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”万寿花园业委会在未征得业主的同意下即与开发商约定物业用房的拆迁款的一半归开发商所有，物业设施收益分配协议明显损害了业主的合法权益，业主依据法律的规定可请求法院撤销。
值得注意的是，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”因此，业主行使撤销权应在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出的决定之日起一年内行使期限。一般情况下，“应当知道”的判断标准以业主大会、业主委员会的决定公布、公示或传达等业主稍加注意就能得知作为标准。
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