土地专题之一——购买宅基地以自住或经营，有哪些操作方式？

A欲向集体购入一块宅基地以及上盖房屋，计划购入后重新建房用于自住和经营，问有那些较好的操作方案？

【宏力律师解析】

对于上述情况，根据A的户口身份有不同的解答：

（1）A属于本集体的成员，并且A在此之前没有该集体的宅基地，其可以向该集体购入宅基地，经该集体同意且配合其申请集体土地使用权证，再由A去办理报建手续等，建好房屋，准备好相关材料提交有关部门，申请房地产权证即可。

（2）A不属于本集体成员，若其欲通过买卖方式取得该宅基地，在现时的法律政策规定下，买卖合同极有可能被认定为无效，A仍然无法取得该宅基地的使用权。
可以考虑合作建房的方式，原宅基地权属人出地，A出资，并且协议中约定建房后A获得房屋的使用权,但通过这种方式A依然不能取得房屋的所有权，并且A与原宅基权属人的关系可能被认定为租赁关系，房屋使用权受到20年期限的限制。

律师建议，若当事人不属于本集体的成员，购买该集体的宅基地时应慎重。律师认为，当事人尽量不要选择购买而可以选择购买其他类型的房产，律师也在此强调律师不会为此种宅基地买卖进行律师见证。

【普法时刻】

※《中华人民共和国土地管理法》

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

※《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

※《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》

第三条　取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。

第四条　有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转

（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；
（二）土地权属有争议的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
（四）村民住宅用地使用权。

因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

第五条　通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

※《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》

第八条 农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地。新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。
前款规定的住宅建设用地面积不含共用配套建设用地面积。

第九条　具有本村常住农业户口的村民，可以申请使用农村村民住宅建设用地。但有下列情形之一的，不予批准：
（一）以村民委员会为单位建设公寓式住宅，签订建房协议的农村村民户人均居住面积超过市人民政府规定的所在农村集体经济组织人均居住面积的。
（二）以户为单位建设非公寓式住宅，农村村民户住宅建设用地面积超过农村村民住宅建设用地面积限额的。
（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地的。
（四）不符合区、镇土地利用总体规划确定的土地用途的。
（五）占用农用地，超出当年农用地转用计划指标的。
（六）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十六条　禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。

※《广州市农村房地产权登记规定实施细则》

第六条 申请登记农村房地产权的权利人应符合以下规定：
（一）登记农民集体的房地产权，权利人应为本农民集体的法人或其他组织，由其法定代表人和代理人申请。
（二）登记农村房地产共有权，各权利人应为依法取得农民集体所有的建设用地使用权及其上盖房屋的法人、其他组织或自然人，由各权利人或其代理人共同申请。
农民集体土地所有者将本集体土地使用权入股或作为联营条件兴办企业的房屋，应登记房地产共有权。权利人为农民集体土地所有者和有关房屋所有权主张者，由各方的法定代表人或其代理人共同申请。
（三）登记农村居民住宅的房地产权，权利人应为房屋所在地农民集体宅基地的合法使用者，由本人或其代理人申请。

第十四条 转让农村房地产权，转让人、受让人、房地产现状等都符合有关规定的，参照《广东省城镇房地产权登记条例》的规定和程序办理登记。
转让人必须是经依法登记的农村房地产权利人，其房屋未依法登记的，需先办理房地产权设定登记，才能受理其转让房地产的变更登记。
受让人必须是本农民集体的经济组织法人或个人。非本集体成员不得受让农村房地产。
转让的房地产现状与权源文件的有关内容相一致，并符合法律法规的规定。

※《广东省农村土地登记规则》

第二十条　非农业建设用地的土地使用权（包括独立工矿用地、村镇企业建设用地、农民宅基地等），依照《土地登记规则》的规定，以宗地为单位，由土地使用者申请土地使用权登记。集体土地使用权登记时，应明确土地所有权的归属。

1997年4月15日后，农民新建的宅基地，应符合一户一处宅基地的规定，并不得超过规定面积标准。凡已有旧宅基地的，应注销原土地登记，交回旧宅基地的土地使用证，并将旧宅基地退回原农民集体，才能办理新宅基地的土地登记。

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