合同被解除，律师为你减风险！
发布时间：2018-08-21 点击数：823
案号：（2013）穗仲案字第4702号
申请人：杨某
被申请人：秦某
一、案情简介
被申请人与卢某（男）系夫妻关系，名下一处位于白云区XX路XX号102房系夫妻共同财产。2012年12月，申请人购买被申请人的该处房产，双方与中介公司签订了《存量房买卖合同》，合同约定：购房总价为148万元；被申请人保证对该房屋享有完整产权，否则承担相应的法律责任；申请人于合同签订时支付购房定金5万元，于收到银行同意提前还贷的前一天支付75万（含定金），于12月30日前支付剩余房款73万元；银行出同贷书后七天内，在被申请人提供他项权证的前提下办理房产过户手续。合同签订后，申请人支付了定金5万元及中介费用1.6万元。后被申请人与其丈夫卢某进行诉讼离婚，卢某提出异议登记，后法院在此期间查封了该房屋，并最终判决该房屋归卢某所有。
申请人得知此情况后，迅速委托宏力律师代理此案。因双方签订的买卖合同已无法履行，因此宏力律师代理申请人发函通知被申请人解除合同，并按照合同约定向仲裁庭申请裁决，要求被申请人退还已收定金5万元，支付违约金14.8万元，赔偿中介费用1.6万元，以及承担本案仲裁费。但被申请人以申请人不依约支付首付款和购买该房屋的理由提出仲裁反请求，要求申请人支付违约金9.8万元、赔偿其律师费2.5万元和承担仲裁费用。
二、宏力律师代理意见
根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”申请人与被申请人签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同中明确约定，被申请人应保证对该房屋享有完整产权，但由于被申请人个人原因导致该房屋被法院查封，后法院判决房屋归被申请人丈夫所有，故转移房屋所有权的物权行为已无法完成。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，申请人可据此解除合同及请求被申请人承担违约责任。
三、宏力律师代理结果
在宏力律师的代理下，仲裁庭支持了我方当事人要求被申请人返还定金的请求，未支持被申请人要求我方当事人支付违约金和补偿其律师费的仲裁反请求。由于仲裁庭认定双方在合同履行过程中均存在过错，而导致该房屋无法交易，因此对于申请人和被申请人要求对方支付违约金的请求仲裁庭均不支持，中介费和仲裁费则由双方各承担50%。仲裁庭最终裁决被申请人归还已收我方当事人的5万元定金并赔偿申请人中介费0.8万元。
该案最终支持了我方当事人要求被申请人返还定金和赔偿部分中介费的仲裁请求。（注：本案人名均为化名）
宏力版权所有
