卖方欲吃“后悔药”，律师抗辩获支持！

案号：（2013）穗仲案字第3089号

申请人：杜某、胡某

被申请人：余某、余某某

一、案情简介

在广州市某某中介公司的居间介绍下，两被申请人购买申请人位于越秀区XX路XX号1706房，双方于2013年6月签订了《存量房买卖合同》，合同约定：被申请人支付定金5万元，并在2013年9月5日前向申请人一次性支付余下房款。同时约定违约条款：被申请人不按约定购买该房屋的，违约金为总房价的10%;被申请人未按约定支付房款的，违约金为每日未付款的0.5%，逾期超过10日的，申请人可单方解除该合同。补充约定为：付房款当天双方应到银行办理公积金贷款事宜，并由申请人到广东省公证处出具全权委托书给被申请人，被申请人应在办理好全权委托公证事宜同时一次性支付余下房款。若申请人提前解决租期问题，则申请人应在收到短信通知后20日内付清房款。被申请人在合同中特别说明在2013年7-8月期间因不在国内因此不能进行上述交易。

不久，申请人提前解除该房屋的租赁合同，同时短信通知被申请人要求其支付剩余房款，但此时被申请人在国外，因此委托正觉律师复函。申请人几次发函要求被申请人支付房款，被申请人均复函承诺依约履行，前提为申请人应先办理该房屋出售、抵押、出租等权利的全权委托书给被申请人。双方对此存在争议，因此双方均未按对方的要求继续履行合同。后申请人发函通知被申请人解除合同，并按照合同约定向仲裁庭申请裁决，要求确认该合同已于2013年9月16日解除，并要求被申请人支付违约金31万元。

二、宏力律师代理意见

在接受被申请人的的委托后，宏力律师在法律实务中和法学理论上分析了案子操作的可行性。

在实务中，由于房价不断持续上涨，因此许多卖家在签订合同后往往觉得合同签订的价格低，因此纷纷制造条件解除合同。本案中，被申请人在签订合同时已明确声明签订合同后有一段时间不在国内，但申请人几次发函要求身在国外的被申请人支付全部房款，并且以两份不真实的信函退件证明已通知被申请人解除合同，这一系列行为使被申请人认为申请人是在为解除合同制造理由。

在法学理论上，被申请人可以根据同时履行抗辩权理论对申请人进行抗辩。所谓同时履行抗辩权，是指双务合同的当事人一方，在对方未为对待给付前，有拒绝自己给付的权利。《合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”双方签订的房屋买卖合同中约定被申请人支付房款的前提是申请人办理公证委托手续，这两种行为是同时性的，因此申请人未办理全权委托公证手续前，被申请人未支付房款并不属于违约行为。

三、宏力律师代理结果

在宏力律师的代理下，仲裁庭未支持申请人要求确认合同已解除和要求我方当事人支付违约金的仲裁请求。由于申请人坚持解除合同，仲裁庭最终裁决双方签订的《存量房买卖合同》自裁定之日起解除，申请人归还已收我方当事人的5万元定金。

该案最终驳回对方要求我方当事人承担违约责任的仲裁请求。（注：本案人名均为化名）

如需房地产法律咨询，欢迎拨打广东宏力律师事务所免费咨询电话：020-37591159

文章分类