夫妻一方擅卖房产，该房屋买卖合同是否有效呢？
发布时间：2018-08-21 点击数：1698
妻子因夫妻关系恶化，独自通过房屋中介与他人签订房屋买卖合同，并出具声明，如日后发生纠纷由其一人承担。丈夫得知后，将妻子和买房人起诉至法院，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效。
一、案情简介
2005年，周某（男）与宋某（女）登记结婚，2011年购买一处房屋，房屋登记在宋某一人名下。后双方感情恶化，宋某因经济拮据便想把房屋变现。2012年11月，宋某通过房地产中介公司与王女士签订房屋买卖合同，因房产为夫妻共同财产，在征得王女士的同意下，中介公司要求宋某当场出具一份书面声明，内容为该房屋售出后如夫妻之间发生任何纠纷均由宋某一人承担，与王女士无关。一周后，王女士支付了房屋首付款，并与宋某一起办理了网签。
周某得知此事后，认为该房屋是他和王女士的夫妻共同财产，妻子无权私自转让，妻子与王女士的行为侵犯了其合法权益。因此周某提起诉讼，请求法院依法确认妻子和王女士签订的房屋买卖合同无效。
王女士则认为，这份房屋买卖合同是合法有效的，她与宋某签订的合同是真实意思表示，签订时宋某称其一家之主，并为此出具了声明，房屋的相关手续中也只有宋某一人的名字，王女士有理由相信宋某对房屋的处分是夫妻双方共同的意思表示，而且房款已支付了97%以上，作为善意第三人，该合同应认定为有效。
二、法院审理结果
法院审理后认为：涉案房屋所有权证明虽然登记为宋某单独所有，但为夫妻存续期间购买的，应为夫妻共同财产。宋某对于房屋的出售等重大事项应使原告周某知晓并取得其同意。宋某未经丈夫周某的同意，即与第三人王女士签订房屋买卖合同。买房人王女士经中介工作人员告知，已知房屋涉及原告利益，且在对原告是否同意出售涉案房屋未进行审查的情况下仍然与宋某签订房屋买卖合同，其不具备第三人善意购买的条件。因此，原告周某起诉要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。最终，法院判决被告宋某与买房人王女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
三、正觉律师分析
夫妻共同财产所有房屋的买卖纠纷，同时涉及合同法、物权法和婚姻法三块领域，常见的事实争议是卖方配偶是否同意出卖，常见的法律争议是买卖合同的效力和确定房屋所有权的归属。
（1）如卖方配偶已在买卖合同上签字，则通常可认定其同意出卖；如卖方配偶纠纷发生前未在合同上签字，纠纷发生后亦拒绝认可合同，买方仍可通过举证来证实买方有理由相信出卖房屋是夫妻双方共同意思表示以获取有利判决。
（2）在卖方配偶确实没有出卖房屋的意思表示，卖方配偶对房屋买卖不予认可、买方未能证实其有理由相信出卖房屋时夫妻双方均同意的情况下，卖方单独与买方签订房屋买卖合同的行为属无权处分，在《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条施行之前，此种无权处分的买卖合同一般认定无效，但《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条施行之后，此种无权处分的买卖合同应认定有效，但此种有效，并不意味着法院可以不顾卖方配偶的反对而判令强制过户房屋。由于卖方配偶的反对，转移房屋所有权的物权行为无法完成，此种应属于法律上不能履行的合同义务，但买方可据此解除合同及请求卖方承担违约责任。
（3）在房屋已经过户到买方名下的情况下，即使卖方配偶并未同意出卖房屋，如符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得的情形，买方仍取得房屋的所有权且卖方配偶无权追认。
在本案中，由于王女士与宋某签订合同后，只进行网签，未办理过户手续，因此，不适用善意取得制度。现周某起诉二人要求法院判决房屋买卖合同无效，买受方王某签订合同时亦知悉房屋为卖方夫妻共同财产，案件情况符合上诉第二种情形。但正觉律师认为，本案中法院依据无权处分不予追认导致合同无效的相关法律规定，而判决宋某与王女士之间的房屋买卖合同无效，是不符合现行法律规定的。2012年最高院出台的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”按照此规定，宋某与王女士签订的房屋买卖合同应为有效合同，现周某不同意其妻子行为，宋某与王女士的合同目的无法实现，王女士依据合同可要求宋某承担违约责任或解除合同。
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