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房产证和协议产生矛盾,房屋权属究竟归谁?

发布时间:2018-08-21 点击数:1596
   
   在老百姓心里一直普遍认为谁拥有房产证谁就是房屋的主人,殊不知在民事纠纷中,不动产权属证书并不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据,其实不动产权属证书,只具有初步证明效力。下面介绍一个相关案例。
 

​    一、案件简介
 

​    原告宁某和被告尼某双方原本是好友,在2011年5月18日那天,原被告尼某两人约定共同购置一处房产,并且双方签订了一份协议书,协议书约定:购房总价390513元,首付款由原告宁某支付,余款由被告尼某向银行借贷,并用银行账号向银行还贷,还贷的实际资金由原、被告尼某双方按份额比例支付;房屋所有权为按份共有,原告宁某占90%,被告尼某占10%;被告尼某负责办理房产证所有相关事宜,费用由原告宁某负责。2013年6月18日,被告尼某支付首付款和办理银行按揭手续后,办理了房屋所有权证书,但证书房屋所有权人登记为被告尼某,共有情况登记为单独所有。之后原告由于刑事犯罪被判服刑,直到2013年初原告才看到该房的买卖合同、房产证等相关材料。原告仔细审核才发现房屋买卖合同、房产证登记的内容与原来双方约定的内容均不一致,房产证名字也更换成被告的名字,原告找被告交涉,被告坦白承认了由于自己私心才造成了房产证登记的权属内容与原来约定的不符,并同意去房产局改正。原告为安全起见向人民法院提起了确权之诉,请求法院依法确认该案房屋所有权为原告宁某与被告尼某按份共有,其中原告宁某占90%份额,被告尼某占10%份额。
 
 

​    二、审理结果
 

​    法院审理认为,原告宁某与被告尼某双方签订的协议是双方真实意思表示的体现,该协议合法有效,双方应当依据协议履行自己的义务。原告宁某与被告尼某支付了购房款后取得房屋的所有权,二人作为房屋所有权人有权按自已意愿来协商确定各自对房屋占有的份额。根据双方的协议,房屋所有权为按份共有,原告宁某占90%,被告尼某占10%。最终法院判决依法确认该案房屋所有权为原告宁某与被告尼某按份共有,其中原告宁某占90%份额,被告尼某占10%份额。
 

​    三、宏力律师分析
 

​    该案中房屋的产权虽然只登记在被告尼某一人名下,并没有登记在原告宁某名下,但不能因为房屋只登记在被告尼某一人名下而否定原告宁某对该房屋的所有权。房屋所有权证是证明房屋权属的重要依据,但并不是唯一依据,虽然房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明,但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式,与实际权利状况并不一定完全吻合。当名义所有权人与实际所有权人不一致时,应本着尊重事实,尊重历史,根据房产的来源及使用等客观情况,依法实事求是妥善处理。该案中原告宁某既能提供和被告尼某共同购房的协议,也提供了支付对价的证据,故其对房屋的所有权应该得到保护。依据相应的证据,可以认定原告宁某与被告尼某共同以被告尼某一人的名义购买了上述房屋,并实际支付了相应购房款,是该房屋的真实购买人,是该房屋的实际所有权人。
 

​    另外,根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款的规定,“按份共有人按各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务”。对共有物的处分,应当得到全体共有人的同意。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条第二款规定:“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。”按照《中华人民共和国担保法》第四十二条规定,对不动产的抵押采用登记生效主义,不动产抵押自登记时生效。该案中原告宁某对被告尼某与某银行签订个人房屋抵押借款合同的行为是表示认可,且上述抵押亦经过登记程序。因此,原告宁某与被告尼某对房屋的按份共有并不影响银行对房屋的抵押权。
 

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