房管局未尽审查义务，被诉至法院败诉

【案情介绍】

    2011年10月11日，谢某的父亲在其未到场的情况下，以某的名义向某银行借款7万元，并持谢某的房产证，到市房管局办理房产抵押手续。但办理上述借款所需签订的借款合同、抵押合同及抵押手续上，本应由谢某签名的地方均由其父亲指定的张某代签，市房管局为某银行颁发了抵押权证。后因谢的父亲死亡，某银行便起诉谢及案外人张某，要求二人还款。区法院以双方所签的借款合同、抵押合同未成立为由，驳回了某银行的诉讼请求。某银行不服一审判决，上诉至市中级人民法院，市中院判决驳回上诉，维持原判。之后，谢某向某银行索要抵押权证，在索要未果的情况下,于2012年5月9日向区法院起诉，请求撤销武汉市房管局颁发的抵押权证。一审法院判决撤销市房管局为某银行颁发的抵押权证书。市房管局不服，提起上诉。其在上诉中称，依据《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，上诉人在办理他项权登记时应进行形式审查而非实质审查，一审法院依据房地产抵押申请审批书认定上诉人应当进行实质审查显然错误。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【案情分析】

    本案涉及到不动产登记行为的司法审查。不动产登记行为司法审查的标准可分为实质审查和形式审查。一审法院采取的是实质审查。二审法院认为，从目前有关不动产登记法律规范的规定来看，并无实质审查和形式审查之分，法院应全面审查不动产登记行为，包括事实、证据、程序、法律适用等方面。

【律师分析】
　
    宏力律师赞同二审法院的观点，也为当事人谢某赢得了诉讼。我国《物权法》第十二条规定，“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”这说明立法机关既没有试图界定实质审查与形式审查，更没有说明物权法要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查，而是把登记审查作为登记机关应当履行的职责。

    本案中，谢某和某银行应共同到房管局办理抵押手续，房管局在审查时，应核实申请人的身份，确认申请登记的抵押人与房屋所有权证、房屋登记簿记载的所有权人、抵押合同中的抵押人相一致。事实上，房管局稍加注意，该纠纷就不会发生。但由于我国目前采用的是一种所谓“形式审查”的做法，登记机关往往对申请人的身份证件，提供的权属证书在形式上的真实性都不予审查，不与登记簿原有的记载进行对比，就予以登记，造成许多错误登记。

【庭审结果】

    一审法院认为，房管局在谢某的房产上为某银行办理的抵押权登记，显属证据不足，程序违法，故判决撤销市房管局颁发的抵押权证书。

    二审法院认为，房地产抵押登记由抵押人和抵押权人共同申请，并提交相关的证明文件，由登记机关按照房地产抵押登记的具体审核内容和要求对抵押登记申请进行审核。在本案中，谢某的父亲在其不知情的情况下，安排张某以谢某的名义办理了房地产抵押手续。而市房产管理局在自己的职责范围内未尽到审慎的义务，其为某银行办理的抵押权登记，显属证据不足，程序违法。故判决驳回上诉，维持原判。

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