明知买主无资格购房中介违规居间服务应担责

    中介公司明知买房人不具有购房资格，仍承诺可办理产权转移手续，致使买卖双方签订了二手房买卖合同后未能实际履行。中介公司告上法庭要求支付剩余中介费，买房人反诉要求中介公司返还已支付的中介费用，北京市第二中级人民法院终审驳回了双方的诉讼请求。

案件起因

    2009年8月，黄某与妻子登记结婚，妻子名下当时已有2套住房。2011年2月16日，《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》开始施行。同年7月5日，武某与黄某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定武某以485万元价格将其位于北京市丰台区的一套房屋出卖给黄某。同日，三方签订了《居间服务合同》和《代办贷款及权属转移登记服务合同》，约定居间服务费为13万元，办理按揭贷款和权属转移登记服务费为3000元。当日，黄某支付了2万元居间服务费。当月14日，武某与黄某办理了网签。黄某先后向数家银行申请贷款，均未获批，在最后一次申请时，黄某妻子交纳了抵押登记费、评估费共计485元。同年12月2日，中介公司提交了注销网签合同申请，涉案《北京市存量房屋买卖合同》被注销。

双方争议

    中介公司起诉至一审法院，请求判令黄某支付剩余的11万元居间服务费以及2.6万元违约金。中介公司认为，黄某与武某签订的《北京市存量房屋买卖合同》是公司居间促成成立的，公司已履行了居间服务，黄某应支付居间服务费。黄某未能完成房屋买卖交易，系个人资信较差，不配合手续办理、银行拒绝批贷造成的，中介公司对此不必担责。黄某提出反诉，请求判令中介公司退还已支付的居间服务费、按揭代理手续费和权属转移登记手续费、赔偿抵押登记费及房屋评估费等共计5.2万元。黄某因妻子名下已有两套住房，故提议由中介公司帮助出卖1套房屋后取得购房资格，但中介公司提出可隐瞒出卖人不具有购房资格的事实，并承诺帮助办理产权转移手续。后黄某无法获得贷款，致使合同无法履行，中介公司无权要求居间报酬。

二审判决

    一审判决后，黄某不服，上诉至北京二中院。北京二中院二审认为，黄某不具备购房资格，中介，黄某在明知的情况下仍签订《居间服务合同》，双方均有过错，中介公司应承担主要过错责任，黄某承担次要责任，黄某已交付的部分中介费、抵押登记及评估费等不予退还，中介公司无权再主张剩余中介费。据此，作出上述判决。（来源：中国法院网）

律师分析

    2011年2月15日，北京市人民政府依法颁布了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，该通知第十条规定：“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”根据该通知的规定，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭不符合购房条件，不能在北京购买住房，本案中，黄某因妻子名下已有两套住房，黄某与武某签订《北京市存量房屋买卖合同》，违反了国家政策和相关管理规定。北京的限购令是地方政府颁布的政策，仅是一种规范性文件，还没有达到法律、行政法规的效力等级。因此，黄某和武某签订的房屋买卖合同虽然违反了北京的限购令政策，但合同本身仍然是有效的。只是双方在进行房屋买卖交易时，不能在房管局办理过户登记。但中介公司在明知黄某不具有购买资格的情况下，促成黄某与武某签订《北京市存量房屋买卖合同》，违反了国家政策和相关管理规定。三方签订的《居间服务合同》约定中介公司应合法提供居间服务，涉案中介公司未合法提供居间服务，黄某明知自己不具备购房资格仍然签约，故中介公司与黄某均有过错。按照《合同法》的规定，双方应承担各自相应的责任。

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