房产买卖纠纷常见案例：买卖不破租赁，有时让业主很难受

业主如果准备出售房屋，一般会先将房源出售的信息告诉地产中介，中介便会安排一些买家来看房。这时，有的业主发现，一些买家不喜欢带租约的房子，如果房子里还有租客的话，就会影响房屋出售的价格和时机。于是，业主可能就会打电话给租客，说房子已经在放盘出售，要租客提早做好准备搬走。业主认为，“房子都要卖掉了，你就别住了，赶紧搬吧”。

如果业主提的这项要求成立的话，法律天平将失去平衡。对于业主来说，虽然房子是自有的，想租就租，想卖就卖，这是当然的权利。但是如果随意要求租客搬走，以满足自己出售的便利，将对租客非常不公平。对于租客来说，与业主签订的租赁合同仍然生效，业主要求自己搬走既是毁约行为，也会造成其生活不便和经济损失。

为此，法律将作出再调整。法律认为，房子买卖不影响租赁，该卖的卖，该住的继续住，法律术语叫作“买卖不破租赁”。只要原来的租约没有到期，租客就还有权利住在那里。这样，法律天平才会恢复平衡。

我们来看看2021年辽宁省朝阳市中级人民法院一个关于判定买卖不破租赁的案例。

白小姐于2015年10月与王某签订了《酒店承租协议》，承租登记在王某名下的位于朝阳市城关管理区某街道的商铺房屋，租赁期自2015年12月10日起至2035年12月10日止，共计20年。2016年1月，刘先生通过司法拍卖取得王某上述房屋的所有权。后来，白小姐与刘先生在是否继续履行该租赁合同的问题上产生矛盾，作为新房东，刘先生要求白小姐搬离自己的房屋。对此，双方协商不成，便诉至法院。

很显然，本案首先要弄清楚的就是，刘先生成为房屋新的所有权人之后，刘先生和白小姐之间是否存在租赁关系，如果不存在，白小姐就无权继续居住该房屋，如果存在，法院便可以按照租赁双方应当承担的义务来辨明是非，作出判决。

该案经过审理，法院认定：依据双方当事人的陈述，结合现有证据可以认定，白小姐租赁涉案房屋在前，刘先生通过司法拍卖取得涉案房屋所有权在后，且刘先生取得所有权时明知涉案房屋存在租赁关系等事实。依据“买卖不破租赁”原则，拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，白小姐基于租赁关系居住在诉争房屋中属于合法占有，故刘先生要求白小姐腾迁的诉讼请求不能成立，法院不予支持。刘先生主张白小姐与案外人王某之间签订的租赁协议是恶意串通，逃避法律制裁的违法协议，但其不能提交充分证据予以证明，法院依据租赁协议书认定租赁关系存在并无不当。

据此，结合本案其他事实，法院认为白小姐并没有构成违约，于是不支持刘先生要求白小姐退房的请求，而是判定双方继续履行原有的租赁合同。

综上可以看出，“买卖不破租赁”有时会让业主很难受，于是，有业主便想出一些招数来规避这条原则的适用。他们挺有“远见”，在签订房屋租赁合同的时候，加上“如遇业主出售房屋，原租赁合同便解除”的条款，以双方协商约定的方式来排除“买卖不破租赁”的适用。这样做，虽然存在一定的争议，但目前确实也有相应的法律依据。

【广州专业处理房产买卖纠纷的宏力律师事务所提醒市民】如果你是租客，当业主要卖房的时候，你不要担心，只要还在租约期内，该怎么住就怎么住，不用想搬家的事，业主此时赶你走属于不合法的违约行为；如果你是业主，不愿意受“买卖不破租赁”的限制，可以在与租客签租约的时候，尝试将“如遇业主出售房屋，原租赁合同便解除”的条款放进去，争取破除“买卖不破租赁”的适用。