商品房中“平台、露台、阳台”的共有与私有问题【房产买卖纠纷点】

现代小区的设计理念越来越现代化，出现了许多时尚且实用的“楼顶平台、低层露台、错层阳台”等敞开的室外空间，这些空间到底属于小区业主共有，还是属于邻近业主私有？恐怕是个难以回答的问题。

对上述室外空间的邻近业主而言，“近水楼台先得月”，自然认为这些空间属于私有，只能由自己使用，只要不从事违法活动，其他业主无权说三道四。有些业主认为，只要是外部敞开的空间，如这些小区内的“楼顶平台、低层露台、错层阳台”，都应该属于小区业主共有，如个别业主擅自私人利用，就是侵害其他业主共有权的行为。

上述两种说法，孰是孰非？法律认为，只要是业主们通过公共楼梯就能上去的“楼顶平台”，而且符合规划的话，都属于业主的共同平台，因为这种平台并不具备使用上的独立性，其他业主照样可以使用。但是，如果只有从顶楼业主房屋才能到达且符合规划的“楼顶平台”，同时也列入了该业主与开发商签定的房屋买卖合同中的话，这个平台就是该业主私有的，别的业主不能使用该平台。

生活中常见的与此类似情况的还有：两层高的“错层阳台”空间属于楼下业主专有，还是属于楼上、楼下两层业主共有？楼下业主能不能随意搭建板房，封闭空间供自己使用？

现实中，我们经常看到整个小区都存在“错层阳台”空间搭建板房的现象，凭直觉多数人会认为这个两层高的阳台空间应该属于楼上楼下业主共有，楼下业主自然可以搭建板房封闭空间。

但事实并没有这么简单，让我们来看看2020年湖南省长沙市开福区人民法院一个关于判定错层阳台归单个业主私有的案例。

陈先生和刘先生是长沙市开福区某城市花园的楼上楼下邻居，陈先生是楼上业主，刘先生是楼下业主，两户的阳台均为环形分层错开设计，房屋原设计为敞开式阳台，无任何遮挡，层高为3米。后来，刘先生将其房屋的阳台全部用玻璃幕墙封包并做隔墙，仅在阳台玻璃幕墙上留有若干可部分向下开启的窗户及一个小通风口。陈先生发现后，不同意刘先生的改造行为，认为刘先生侵犯了自己的私有空间并给自己造成了损失，双方由此产生争议，协商未果，遂诉至法院。

在庭审中，刘先生辩称：首先，小区的设计为错层阳台设计，上一层的住户阳台一览无遗，并存在较大的高空坠物和自然风雪危害，导致下一层住户的隐私和安全不能得到保障。自己是参照本小区同类户型的装修方案来对楼下阳台进行改造，以此来保护自身的隐私和安全。其次，楼下阳台所建的玻璃幕墙，未遮挡陈先生房屋，也未影响其眺望的权利，所封阳台在陈先生房屋外墙以外，也不影响其通风。

而陈先生认为刘先生在未取得自己同意的情况下，私自在楼下房屋阳台搭建高于3米的玻璃隔墙，将楼上房屋的主卧、主卫、次卧的外部空间吞并在其房间室内，上述行为严重侵害了自己的通风、采光、眺望等权利。

经过审理，法院认为：根据相关法律规定，原告未经相关行政机关批准，在楼下房屋阳台搭建玻璃幕墙及隔层板，该玻璃幕墙3米层高以上部分已超出楼下房屋专有部分空间，占用了建筑物共有部分，并妨碍了原告楼上房屋的采光、通风等功能，遮挡了楼上房屋视线，原告有权要求被告对该部分予以拆除，故法院对原告该项请求予以支持。

本案中，根据房屋建筑面积分户平面图，阳台超出3米以上层高的部分应当属于楼上业主陈先生所有。刘先生在该空间搭建玻璃幕墙及隔层板，无论是否会对陈先生造成影响，均需取得权利人陈先生的同意。尽管该小区内搭建具有普遍性，也不等于这些行为就是正确的，陈先生不能以此作为其搭建行为合理的理由。

据此，结合本案其他事实，法院判定刘先生拆除在楼下阳台上方搭建的玻璃幕墙并恢复原状。

【广州房产律师提醒】

如果你是法律上拥有“楼顶平台、低层露台、错层阳台”的业主，一定要弄清楚这个平台的产权归属，尽量顾及其他业主的观念误区，做到邻里和睦，相互照顾，当然也要清醒地保护自己的权益；如果你是其他业主，要认识到并非所有的平台都是共有的，在主张权利的时候，不能妨碍平台私有人的合法使用，更不能盲目地实施侵权行为。