住房小区会所本身的用途和产权容易产生争议【房产纠纷知识点】

小区会所，听起来像是业主的

小区会所由于涉及业主生活的方方面面，其本身的用途和产权容易产生争议。

有些小区的会所，本来是办幼儿园的，结果开成了商场；原本是图书室，后来变成了麻将馆，给业主带来许多的烦恼。业主为此主张自己权利的时候，通常也会认为，小区会所是业主共同所有的，不能被开发商随便使用。

其实，在法律上，小区会所并非必然属于业主共同所有。实际情况可能恰恰相反，多数开发商并没有将“小区会所”出售，小区会所的产权仍然保留在开发商手里。“小区会所”，听起来像是业主的，但在法律上，其符合专有部分的构成要件，正如小区内没有卖出去的房屋一样，其所有权归开发商。

另外，从利益平衡的角度出发，如果从法律上将会所确定为业主共有，对业主也未必一定是好事。因为谁拥有产权，谁就要承担与此相关的费用。例如，不少小区会所都有游泳池，游泳池的日常养护费用很大。如果业主共同所有了，就要由业主分摊养护费用，光靠游泳池收费是应付不过来的。显然，大多数业主根本无法筹集足够的资金维护小区会所的运作。但如果为了弥补费用而将小区会所出租，并不是直接用于业主们的日常文化生活需要，也同样会引起部分业主的不满和抱怨。

因此，小区会所的产权归属和合理使用是两个问题，不能混为一谈。产权方面由法律确定归属，使用方面主要靠业主们与产权方进行沟通和协商，争取在经济效益和合理使用两者之间寻找到一个平衡点。

我们来看看2020年某市中级人民法院一个关于判定小区会所属于开发商所有的案例。

碧湖花园是市区的一个居民小区，小区内有一栋会所，位于居民楼中心，包含棋牌室、健身房等多种休闲娱乐场所。碧湖花园业主委员会（以下简称碧湖花园业委会）与开发商海晟公司对上述小区会所的权属问题发生争议，遂诉至法院。碧湖花园业委会作为原告，请求法院判决碧湖花园小区规划区域内的休闲会所归全体业主所有。

该案经过审理，法院认为：首先，碧湖花园业委会主张讼争房产应作为小区公共配套设施归业主所有，但法律规定并未确定本案中的“会所”属于业主共有的部分，且碧湖花园业委会亦无法证明本案讼争的房产属于开发商海晟公司确认由业主使用的共有部分。故对碧湖花园业委会的该项上诉主张不予采纳。

其次，双方讼争的房产在结构上具有独立性，亦可独立使用。讼争房产并未纳入公摊面积，反而分摊其他共有部分的面积，故其不属于碧湖花园业委会主张的公共部分。

再次，碧湖花园业委会上诉主张讼争房产的建筑费用计入成本，其应当就其主张承担举证责任，碧湖花园业委会并未提交充分证据予以佐证。且如前所述，该房产并未纳入公摊面积，故不足以支持碧湖花园业委会关于建筑费用纳入成本的主张。

最后，碧湖花园业委会上诉主张开发商海晟公司在楼盘营销中承诺配有公共休闲会所供全体业主使用，但其也确认该承诺属于要约邀请，双方之间并未就讼争房产的归属达成合意，亦未纳入合同条款，故对该主张予以驳回。综上，碧湖花园业委会的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。

据此，开发商海晟公司因其合法建设行为取得了会所的所有权，结合本案其他事实，法院驳回了碧湖花园业委会关于小区会所应属全体业主所有的诉求。

【广州房产律师支招】

如果你是业主，发现小区会所存在违规使用的现象，可以向房产管理部门举报投诉解决，打算主张小区会所归全体业主所有，法律上未必行得通；如果你是开发商，小区会所的用途不能轻易更改，要不然业主维权也会给你的经营带来一些麻烦。