土地转让费纠纷上诉案案例评析

广东省江门市木材公司与广州市宏宇实业有限公司土地转让费纠纷上诉案

【裁判要旨】土地使用权的部分共有人擅自转让全部土地使用权的合同效力的认定及股权转让后的责任承担

【法官评析】本案争议的问题在于：1.如何认定土地的权属状态；2.共有土地使用权人的部分共有人擅自转让全部土地使用权的效力认定；3.股权转让后受让方的责任承担问题。现分析如下：

一、对于土地使用权转让合同纠纷案件，首先要明确被转让土地的权属

本案争议的焦点之一在于荣昌公司是否已独家取得争讼土地的使用权。界定争讼土地使用权权属为解决本案的关键。我国对土地使用权采用登记制度。依照“物权法定”的原则，土地使用权是登记物权，而非债权；界定土地使用权权属，必须以国土部门登记为准。我国土地管理法第11条第3款规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”原国家土地管理局于1991年12月18日颁布的《土地登记规则》，进一步完善了土地登记制度。对土地权属实行登记，是国家依照物权公示原则保护物权的一种有效方式。土地管理法第13条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”非经登记的土地权利，不具有物权的公示性，不受法律保护。

在我国土地登记制度下，土地使用权、所有权及他项权利，不仅须在设定时作登记，在变更时亦应作变更登记。土地管理法第13条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”

本案中，江门市土地五统一委员会于1993年5月10日将讼争土地使用权收回，并于1993年5月27日将该土地使用权出让给木材公司、荣昌公司和七建公司。1994年1月31日，上述三公司取得了国有土地使用权证。土地使用权证是土地登记制度下确认物权的对外具有公示力的法律凭证，是界定土地权属的法律依据。本案一审法院据此认定本案讼争土地使用权已属于木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有是正确的。木材公司认为荣昌公司对讼争土地已实际上独家享有占有、使用及收益的权利，其依据是其已经把该地转让给荣昌公司，而荣昌公司已经把该地使用权投入华昌公司，七建公司则认为没有把土地使用权入股于华昌公司。因此土地证上虽然登记使用权人是木材公司、七建公司和荣昌公司，但不影响荣昌公司单方行使权利。上述理由，不能对抗具有公示力的土地使用权证书，不能否定讼争土地为木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有的权属状态。

本案中，木材公司1992年12月1日与荣昌公司签订的《联合开发协议书》，其实质是转让土地使用权，由于该合同转让的土地使用权已被政府部门收回，该土地使用权已不属木材公司，致使木材公司与荣昌公司签订的《联合开发协议书》实际无法履行，且木材公司与荣昌公司之间的土地转让行为，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条关于划拨土地使用权转让须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的规定。因此，一审法院认定《联合开发协议书》无效是正确的。并且，从形式上说，土地转让应以变更登记为准，上述土地转让未作变更登记，荣昌公司尚未依法取得讼争土地的土地使用权。此后，木材公司与宏宇公司于1994年　4月23日和1994年4月 28日签订《协议书》及《补充协议书》。上述《协议书》和《补充协议书》内容的实质是木材公司将讼争土地使用权转让给宏宇公司，由宏宇公司支付转让费及补偿费给木材公司。由于涉及到木材公司转让的土地使用权为木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有。对共有财产的处分，必须征得其他共有人的同意。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”此规定主要是为保护共有财产的各共有人的财产权，使依附于共有财产的物权处于一种稳定的状态。基于上述规定，木材公司擅自转让共有土地使用权给宏宇的行为也是无效的。

二、关于宏宇公司是否应承接荣昌公司在华昌公司的权利和义务，即应承担其对于木材公司土地使用权转让中支付义务的问题

本案中，荣昌公司以共同共有的土地使用权作价入股成立合作公司华昌公司，后退出合作公司，其在华昌公司的股权及一切权利和责任由宏宇公司承接。华昌公司的成立及股东变更已经江门市外经委批准。木材公司以此认为：“木材公司与荣昌公司的土地使用权转让行为已经得到政府主管部门认可，并已依法转让给了宏宇公司”，宏宇公司应承担荣昌公司对土地使用权转让的支付义务。这是对江门市外经委行政审批手续的相对性缺乏正确的认识。

本案荣昌公司无权将共有土地使用权作价投入华昌公司，而且其以土地使用权投资行为因没有办理变更登记，尚未生效。此外，就江门市外经委的行政审批涉及范围而言，荣昌公司因受让讼争土地使用权应支付对价的义务不属于该行政审批涉及的范畴。江门市外经委批准华昌公司成立及股权变更，是外商投资企业成立或变更必须经过的行政审批手续。该批准手续是国家对华昌公司股东的设立行为及股权变更行为加以确认，涉及到股东之间及股东与合资公司之间的权利、义务的确定和变更。具体到对于荣昌公司与宏宇公司股权转让的审批，江门市外经委的批准确认了上述股权转让行为的有效性，同时确认了宏宇公司承担了荣昌公司对华昌公司其他股东基于合资合同而享有的权利及义务以及宏宇公司对华昌公司作为股东所享有的权利及义务。必须明确的是，荣昌公司与木材公司对讼争土地使用权转让合同的权利和义务并不属于华昌公司股东因合作成立公司产生的权利及义务，不属于江门市外经委行政审批所确认的权利与义务的范围之内。荣昌公司与木材公司基于讼争土地使用权转让产生的支付义务的履行，取决于该土地使用权转让的有效性及完成与否。上述土地使用权转让与宏宇公司和荣昌公司股权转让行为是两个独立的行为，相互之间没有法律上必然的因果关系。即使荣昌公司因没有按法律规定和合作合同的约定投入土地使用权，宏宇公司因承受其合同权利义务而负有投入土地使用权之责，只有华昌公司及其他股东能主张权利；因此产生的纠纷属合作合同当事人之间的合作纠纷，是另一法律关系。综上所述，木材公司根据江门市外经委对股权转让的审批行为，主张宏宇公司对其负有因土地转让而产生的支付义务，没有法律依据。