广东省美术设计装修工程公司与韶关市水利局合作开发房地产合同赔偿纠纷案

      合作开发房地产合同被认定为无效的，除对各方投资相互返还以外，对合作过程中的项目增值，应当以合作各方的实际投入为基数，参酌当事人过错，在合作各方之间进行合理分配。

      在合作开发房地产合同被确认为无效的情况下，其利益分配“不仅仅是一个通过相互返还和赔偿损失就能解决的问题，还要涉及对合作的标的物不动产如何分割、相互投资如何返还、损失如何计算和承担等问题”。

      《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”据此，合作开发房地产合同无效，根据房随地走的原则，应由出地方取得房地产开发项目及地上建筑物，出资方（或未取得房地产开发项目及地上建筑物的一方）在收取作价补偿款后退出，其资金利息一般按照同期银行贷款利息计算。但是，房地产项目通常具有较高的盈利，尤其在房价处于上涨通道时，即使在合作开发房地产合同被确认为无效时项目开发尚未完成的，项目也通常已经大幅增值，如果由出地方取得房地产开发项目及地上建筑物，另一方只是收回投资款及利息，也就意味着项目在开发过程中的增值由出地方单独享有，这显然不符合公平原则，与“谁投资，谁受益”的要求相背离。因此，实务界普遍主张，合作开发房地产合同被认定为无效的，对合作过程中的项目增值，应当以合作各方的投入为基数，参酌当事人过错，在合作各方之间进行合理分配。在前述“东营市七色光房地产开发有限责任公司与中国工商银行股份有限公司东营西城支行房地产联合开发合同纠纷案”中，西城工行与七色光公司联合开发“七色花园”，其中，商业用房12 000平方米、住宅2万平方米；商业用房按销售时市场价格计算，住宅按不高于900元/平方米销售给西城工行职工；住宅销售价格低于成本部分用商业用房收益部分弥补；投资收益按8∶2分成。西城工行实际投资240万元。2003年5月，七色光公司开始对外预售住宅。2004年12月，西城工行提起诉讼。最高人民法院在二审中认为，西城工行投资住宅部分有效，投资商业用房部分无效，但鉴于该项目（七色花园）确实是盈利的，最高人民法院在二审中提出了三种处理思路：一是酌定投资回报率为40%，即西城工行的投资款240万元×40%=损失96万元，由七色光公司赔偿给西城工行；二是假设该项目应于2003年5月交房（七色光公司开始对外预售时），西城工行实际投资240万元，按照900元/平方米的单价，可以购买住宅2666.67平方米，2003年东营市的房屋销售均价为1575.8元，据此，西城工行的损失为1 802 136元［（1575.8元/平方米-900元/平方米）×2666.67平方米］；三是假设该项目应于2004年12月交房（西城工行起诉时），2004年东营市的房屋销售均价为2047.1元，据此，西城工行的损失为3 058 937元［（2047.1元/平方米-900元/平方米）×2666.67平方米］。最高人民法院最终选择了第二种思路，该案承办人坦陈，“二审判决是在找理由让七色光公司多赔偿西城工行款项，维护实质正义”。

      具体来说，应当区分合作各方的投资是否有所增值。如果尚未产生增值的，适用相互返还规则即可。如果已经产生增值的，则在相互返还的基础上，还应在合作各方之间对增值部分合理分配。也就是说，“土地或资金尚未投入实际开发建设的，应由合同当事人相互返还，土地闲置费、土地使用权因被人民政府收回而丧失、资金利息等作为损失由双方根据过错程度分担。土地和资金实际投入开发形成的在建建筑物或已建成房屋，应返还给以土地使用权作为投资的一方，出地一方返还出资方的资金。在建建筑物或已建成房屋的价值与实际投入开发的资金存在差值的，应参照当地房地产市场的变化，出地方应给予出资方相应比例的经济赔偿，或由双方按过错程度，分别承担相应的损失责任”。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕第2号）第46条也规定，“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿”。虽然该《解答》已经被废止，该思路仍值借鉴。

基本案情：1993年10月14日，水利局与装修公司签订《联合建筑二十一层综合楼合同书》约定，由水利局提供一块面积约1040平方米的土地，由装修公司出资，合作兴建综合楼，计划建21层。建成后70%产权归装修公司，30%的产权归水利局。因装修公司不具备房地产开发经营权，1993年10月15日，装修公司与二建开发公司签订《关于联合售建韶关广韶大厦21层商住楼的协议》约定，借用二建开发公司经营权和名义售房。同日，二建开发公司与水利局签订了《联合建筑二十一层综合楼合同书》，除乙方为二建开发公司以外，其他内容与水利局、装修公司于10月14日签订的合同相同。后在履行过程中发生争议，诉至法院。经查，水利局提供的项目用地为划拨土地，后装修公司以二建开发公司的名义向国土局支付了土地有偿使用费后，该地块性质才转变为可转让并可进行商业开发性质的土地；广韶大厦项目的开发成本价为7 947 595.27元，项目的评估价值为1299万元。

法院观点：水利局与装修公司签订的《联合建筑二十一层综合楼合同书》，由于水利局与装修公司均不具备房地产开发经营资格，故该合同应当确认为无效。对于合同无效的后果，广东省高级人民法院认为，从事实看，水利局实际上并非广韶大厦项目唯一的“出地方”，装修公司对广韶大厦项目的投资，既有对地上建筑物的资金投入，也包含有通过缴交土地出让金转化而来的土地投入；广韶大厦项目的土地使用权由划拨使用性质转为有偿使用性质进行商业开发后，土地价值已融合在售房价中，与建筑物价值不可分割。从法律看，导致合作合同无效，双方均有过错。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条第（3）项的规定，装修公司因合作合同无效而未能享有合同约定其对广韶大厦占70%产权预期利益的损失，依法应根据已建成整个项目房产70%的现行市价估值认定（1299万元的70%），由水利局予以赔偿。