合作开发房地产合同的违约责任分配规则

      实践中，围绕合作开发房地产合同违约责任的争议，主要涉及合同的解除条件、合同解除情况下的利益分配，尤其是项目有增值但增值部分尚未转化为现实利益的，如果解除合同，如何实现合作各方的利益平衡。此外，鉴于无效合作开发房地产合同的利益分配与合作开发房地产合同解除后的利益分配具有一定的类似性，故本部分予以一并讨论。

      合作开发房地产合同具有“人合性”，如合作一方违约导致双方信任基础丧失的，应当解除合作开发房地产合同。但合作项目基本实施完毕的除外。

      站在理论的角度，在合作开发房地产过程中，如果合作一方违约导致双方信任基础丧失的，有两种模式的违约责任可供选择：一是违约方赔偿守约方损失，并继续履行合同。对继续履行这一违约责任的承担方式，《民法典》第179条、第577条[338]均有明文规定。二是解除合同、违约方赔偿守约方损失。

      在合作开发房地产合同中，如一方不履行合作义务导致双方信任基础丧失的，不宜判决继续履行合同。合作开发房地产合同中各方的义务较为繁复，包括出资、办理行政审批手续、对项目经营共同决策、对外付款、监管施工等。对其中的金钱义务，可以要求实际履行。其原因在于，金钱之债在任何情况下都必须实际履行，违约方不得以任何理由对非违约方的履行请求作出抗辩。[339]但其中的非金钱债务，则因难以强制履行而不宜判决继续履行。其主要原因在于：第一，合同法理论认为，“对一些基于人身依赖关系而产生的合同，如委托合同、信托合同、合伙合同等，往往是因信任对方的特殊技能、业务水平、忠诚等所产生的，因此具有严格的人身性质，如强制债务人履行义务，则与合同的根本性质相违背”。“合作开发类合同是合同当事人为达成共同之目的的互约给付，这一特点决定了合同的履行需要双方当事人紧密配合。”因此，合作开发房地产合同中的非金钱债务构成《民法典》第580条第1款第（2）项所规定的“债务的标的不适于强制履行”。第二，当一方当事人明显不愿意继续履行时，则一方的行为不仅得不到另一方的“合作”，反而面临另一方的破坏、“拖后腿”，导致项目迟延、停滞。在此情况下，强制继续履行不仅是难以实现的，而且也是不经济的。第三，强制履行面临执行上的障碍。如前所述，合作开发房地产合同所涉义务较为繁复，大量行为需要双方协助。在另一方不愿意协助的情况下，要求强制履行，如“要求一方当事人在相关文件上签字”，本身就存在执行上的困难。即使可以采取拘留、罚款等间接强制的方式，促使其“合作”，但需要法院频繁介入、监督合同的履行，耗费大量司法资源，是一种不经济的强制执行。此外，一些债务内容的实现，如与施工人结算工程款，必须依靠债务人的自由意思，在债务人存心作梗的情况下，间接强制的方式可能也难以奏效。据此，对于合作开发房地产合同中的非金钱债务，在违约行为发生后，最适当的办法就是采取解除合同、赔偿损害的补救办法，而非强制履行合同。同时，由于合作各方的义务并非单纯的金钱义务，而是金钱义务与非金钱义务相互交织构成义务整体，所以在合作一方违约导致双方信任基础丧失的情况下，不应再区分违反的是金钱义务还是非金钱义务，而应基于义务的整体性，解除合作开发房地产合同。

      需要注意两个方面的问题：第一，因合作一方违约而解除合作开发房地产合同，以违约行为导致双方信任基础丧失为前提。如后所述，合作开发房地产合同解除后的清理、清算极为复杂，利益平衡难以准确拿捏，如果合作一方虽然违约，但双方互信基础仍在，项目可以继续推进的，则应当判决继续履行。在“内蒙古金港房地产有限责任公司与内蒙古何西房地产有限责任公司合资合作开发房地产合同纠纷案”中，金港公司以其取得的建设项目作为投资，何西公司以资金作为投资，联合开发房地产。在履约过程中，何西公司虽按约投入了资金，但其在金港公司尚未办理《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等手续的情况下，擅自组织建设施工、违法销售房屋，呼和浩特市建委、规划局多次向金港公司、何西公司下达责令整改通知书，要求停工，并对何西公司作出处罚。金港公司以此为由诉请解除合同。最高人民法院在二审中认为，何西公司的行为不仅违反了合同约定，也违反了行政管理法律规定，导致合作开发的工程处于违法状态，但行政主管部门对违章建筑尚未作出最后处理，合同目的是否能够实现尚不确定，因此，双方签订的合同不具备解除条件。第二，因合作一方违约导致双方信任基础丧失的，应当解除合作开发房地产合同，其主要理由在于合作开发房地产合同中的非金钱义务难以强制履行。但如果合作项目基本实施完毕的，则无论是金钱义务还是非金钱义务，也已基本履行完毕，不存在强制履行的问题，则不应轻易解除合作开发房地产合同。