商品房存在质量问题开发商应赔偿维修房屋费用

商品房存质量问题时，该怎么处理?是找开发商维修还是赔偿相应损失?要求开发商退房还是要求承担违约责任?当购房者所购商品房存在质量问题，严重影响正常居住使用的，买方有权解除合同或者要求赔偿损失。

案件简介

2007年9月22日，原告张某某与被告北京某房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》。合同约定由张某某购买被告开发的中山大厦27层房屋一套，房屋建筑面积为190.16平方米，总价款4727957元。按照合同约定被告应当在2008年3月31日前向原告交付房屋，且交付房屋需达到精装修标准。合同签订后张某某依约向被告支付了购房款。

2008年3月31日，被告并未如约交付房屋，当日原告自行去查看房屋时发现该房未经精装修验收，存在诸多严重的质量问题，无法入住。经协商，被告与物业公司此后多次进行维修。2008年6月16日，被告才将房屋交付于原告。

原告诉至法院要求被告赔偿维修房屋的费用336991.66元（维修费用以评估结论为依据），并要求其承担本案的鉴定费、评估费50000元。庭审中，经国家建筑工程质量监督检验中心鉴定，诉争房屋存在质量缺陷，又根据某工程咨询有限公司鉴定，维修费用为168495.83元。

法院判决

法院认为：根据原、被告当庭举证、质证，以及鉴定机构出具的相关鉴定意见，可以确定被告向原告交付的涉案房屋存在质量缺陷，且质量问题一直未予解决，故按照法律规定和合同约定，被告理应采取补救措施或者赔偿损失。故判决被告赔偿原告张某某维修房屋费用168495.83元，被告承担本案的鉴定费、评估费50000元。

案件评析

1.关于房屋的质量问题如何认定?如何赔偿?

房屋质量问题，也称房屋质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋质量缺陷有以下三类：

（1）主体结构质量不合格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，只要房屋存在主体结构质量不合格的问题，购房者即可解除合同，并要求赔偿损失。

（2）房屋因质量问题严重影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（3）房屋存在一般质量问题，是指除主体结构质量问题和严重影响居住使用的质量问题之外的一般质量问题，如饰面脱落，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水，电线漏电、管道堵塞、暖气不热问题等等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

2.房屋存在质量问题的鉴定和评估?

购房者和开发商对房屋是否有质量缺陷存在争议的，可以共同委托鉴定单位或在诉讼阶段由法院委托鉴定单位进行检测鉴定评估。