基于自用目的合作开发房地产判定规则

裁判规则

基于自用目的合作开发房地产，由于开发行为不具有经营性，故合作方是否具备房地产开发经营资质、土地是否为划拨土地，不影响合作开发房地产合同的效力。从房地产开发行为的目的来看，可以将房地产开发分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发。在以自用为目的的房地产开发中，开发者即使用者，开发产品不进入房地产市场流通，只是一种生产资料与消费资料，而非商品。[260]也就是说，这种开发行为不具有经营性。而《房地产开发企业资质管理规定》（2015年住建部令第24号）第18条第3款禁止的是房地产开发经营业务。因此，非经营性质的合作开发行为，不受开发经营资格的限定。如一方出地、一方出资，合作建房用于自用，不对外销售的，不构成经营行为，合作各方均无须具备经营资格。[261]与此类似，根据《国有土地使用权合同解释》第16条前段的规定，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但是，如果只是以划拨土地与他人合作建房，所建房屋供自用而非对外销售的，不应据此否定合同效力。

典型案例

《中国银行诉某汽修厂合作建房合同纠纷案》

基本案情：1993年4月22日，汽修厂与中行签订《合作建房合同》约定，在汽修厂所在地修建一幢12层的综合办公楼；由汽修厂出土地、中行出资金；建成后双方按5∶5分成，其中北侧往上12层属中行所有，南侧往上12层属汽修厂所有，属中行所有权部分，由汽修厂负责办理产权转让手续，转让费用由汽修厂承担等。1997年年底，综合办公楼完工并实际交付中行使用。之后，汽修厂单方办理了全部12层综合办公楼的《房屋所有权证》，2004年12月28日，汽修厂再次单方办理了含全部12层综合办公楼占地面积的《国有土地使用权证》，性质为国有划拨工业用地。中行遂提起诉讼，请求确认《合作建房合同》有效，并确认其对12层办公楼享有所有权；汽修公司提起反诉，请求确认《合作建房合同》无效，并确认其对12层综合办公楼享有产权及占地使用权。

法院观点：最高人民法院在再审中认为，《合作建房合同》的内容符合共同投资、共担风险、共享利益的法律特征，但双方是在划拨土地上合作建房，建成后双方分配房屋用作办公用房，划拨土地没有变性，涉案房屋也未用于销售谋取利益。故涉案合作建房行为不能等同于普通的合作开发房地产行为，《合作建房合同》的性质是一般的合作建房合同。合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的相关内容，合同履行过程中双方也不存在未经批准擅自变更土地性质谋取非法利益等行为，该《合作建房合同》应属有效。