商品房预售合同未备案不影响合同效力

房产律师提示

为了保障商品房买受人的利益、维护商品房交易安全，法律法规规定了商品房预售合同登记备案制度。实践中作为行政程序的商品房预售合同备案一般不影响商品房预售合同的效力。除特别约定外，未经备案的商品房预售合同也是有效的合同。

案件简介

2004年12月，原告杨某同被告北京市某房地产开发公司签订了商品房买卖合同，合同约定杨某向北京市某房地产开发公司购买预售的位于北京市西城区莲花池东路商品房一套。原告与被告的销售人员对合同内容均认可，合同经原告签字后，北京某房地产开发公司销售人员称去公司盖章，但之后公司未在合同上盖章。原告按照合同中的约定于2004年12月22日向北京市某房地产开发公司支付首付款226319元。2007年6月房屋建成并具备交房条件后，杨某要求北京市某房地产开发公司交付所购买的房屋，而北京市某房地产开发公司拒绝交房。

2007年10月，原告杨某向北京市西城区人民法院提起诉讼，起诉称被告因房价上涨无正当理由不履行合同，要求人民法院依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。要求判令被告依照合同交付诉争房屋并承担违约责任。

被告北京市某房地产开发有限公司答辩称：原告仅持有合同复印件，无合同原件，对于合同复印件不予认可。且自2005年起，北京市建委颁布了规范性文件，要求所有商品房预售时双方在签订买卖合同时，还必须在北京市建委办理网上签约，否则无法办理产权过户手续。被告多次催促原告配合办理网上预售登记备案，但因种种原因原被告双方签订的《商品房买卖合同》未在北京市建委办理预售登记备案，故认为该合同不成立，双方不存在商品房买卖合同关系，不同意原告的诉讼请求。

法院判决

北京市西城区人民法院经审理后认为：根据原告提供的通知、收据、代收保险费单据、抵押登记费单据、律师费单据、印花税收据、购房首付款收据、赔付选择单等证据的原件与相关证人证言足以证实原被告签订商品房买卖合同的事实。因此原告虽无房屋买卖合同原件，但仍可以认定原被告之间存在房屋买卖合同关系。判决原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。

案件评

析本案争议的焦点是：

1.原被告无商品房买卖合同原件是否可以认定原被告之间存在房屋买卖合同关系。2.如果原被告之存在房屋买卖合同关系，那么没有在政府相关部门备案的房屋买卖合同是否有效。

1.本案中无商品房买卖合同原件仍可以认定原被告之间存在房屋买卖合同关系。

在本案例中，被告北京市某房地产开发公司不仅不认可原告持有的《商品房买卖合同》复印件，辩称该复印件系伪造，并对原告支付首付款等费用及己方逾期交付房屋的事实予以否认。但原告提供的通知、收据、代收保险费单据、抵押登记费单据、律师费单据、印花税收据、购房首付款收据、赔付选择单等证据的原件与相关证人证言足以证实原被告签订商品房买卖合同的事实。书面合同丢失或不存在，其他证据可以证明双方当事人存在合同关系的，仍可以认定双方的买卖合同关系。

2.没有备案的商品房预售合同是否无效。

（1）没有备案登记不影响商品房预售合同的效力商品房预售登记备案，不是合同成立的条件，也不是房屋产权转移的条件。登记备案不是预售合同生效的必备前提，只是一种行政监管行为，不直接影响合同的效力。预售合同未按规定登记备案，房地产开发商因此有可能会受到行政处罚，但却不影响商品房买卖合同的效力。在本案例中，被告北京市某房地产开发公司以商品房买卖合同未经北京市建委办理预售登记备案为由主张商品房买卖合同无效或不成立没有任何法律依据。原被告在双方的房屋买卖合同中并未约定备案作为合同生效的条件，原被告的买卖合同也没有违反法律法规强制性规定。

（2）在商品预售合同中可以约定将商品房预售合同备案作为合同生效的条件

没有备案登记不影响商品房预售合同的效力，但如果经商品房买卖双方协商同意，在合同中约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效条件的，根据合同自愿原则，只要合同条款不违反我国法律、行政法规的强制性规定，均为有效。即商品房买卖合同的当事人可以在商品预售合同中约定将商品房预售合同备案作为合同生效的条件。如有这样的约定，则商品房买卖合同不进行预售登记，合同不生效。