具备合同主要条款的商品房认购书可认定为买卖合同

购买房屋之前，购房人与开发商签订的认购书、订购书、预订书等协议具有什么样的法律性质?在什么情形下被视为商品房买卖合同?认购书、订购书、预订书商品房买卖双方是否具有法律约束力，一方擅自违反，应否承担违约责任?

案件简介

位于重庆市几江街道办事处滨江路西段的“丽水江岸”开发项目，由某房地产公司开发。2004年11月13日，“丽水江岸”项目部（认购书中的甲方）与刘某国（认购书中的乙方）签订了一份《车库认购书》，并约定：在甲方未取得售房资格前，乙方自愿无息借款给甲方。乙方选定甲方的车库为“丽水江岸”负一层，序号为1号车库，总价款59000元。乙方在签认购书时一次性出借给甲方59000元；甲方应在2005年5月30日前将乙方所选定车库交付乙方使用（除不可抗拒因素及政府行为外），如延期交付按相关规定承担责任。

认购书签订当日，刘某国向某公司支付现金59000元。2005年7月，某公司取得了商品房预售许可证。2005年8月，刘某国发现其所购买1号车库被某公司卖与他人，经多次与某公司交涉无果，刘某国遂起诉至法院。

刘某国起诉称其实际向某公司支付了购房款59000元，凭据上写的是借款，是因为当时某公司未取得预售房许可证。现在某公司已取得售房许可证，但未通知刘某国去完善手续，且某公司已将刘某国已交购房款的车库另卖他人，属于违约，所以，某公司除返还刘某国的购房款外，应双倍赔偿刘某国的损失。

某公司答辩称：刘某国要求双倍赔偿无事实和法律依据。双方签订的《车库认购书》不具备商品房买卖合同的主要条款。《车库认购书》是代物清偿协议，不是商品房买卖合同，不同意刘某国的诉讼请求。

法院判决

一审法院判决驳回刘某国的诉讼请求。刘某国不服，提起上诉。

二审法院认为商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原被告双方合同成立。故判决：1.撤销一审法院判决；2.由某公司在本判决生效后返还刘某国购房款59000元。3.由某公司在本判决生效后赔偿刘某国已付购房款一倍的损失59000元。

案件评析

本案的争议焦点是：

1.某公司与刘某国之间是借款行为还是收取房款的行为?

2.刘某国与某公司签订《车库认购书》是否属商品房销售合同?

认购书上虽然记明的是借款，那是因为某公司在签认购书时尚未取得商品房预售许可证，刘某国也不可能无故向某公司支付借款，且未约定利息，因此，本案中刘某国支付给某公司的59000元应认定为是房价款，而不是借款，故本案中的59000元应认定为认购车库的对价款。

法律依据：

《中华人民共和国合同法》

第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第一条 当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。