广州法院如何执行房产合同纠纷案里的执行令
本院受理的申请执行你公司房屋买卖合同纠纷一案，你公司如不能按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第三十一条、第三十二条、第三十三条的规定，应自本令送达之日起五日内，如实向本院报告当前以及收到本令之日前一年的财产情况。执行过程中，如财产状况发生变动，应当自财产变动之日起五日内向本院补充报告。逾期不报告，或者虚假报告的，本院将依法对你公司采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施。
近几年，广州全市法院受理的房地产纠纷案件数呈稳步增长态势，五年共受理144502件，占同期全市民商事收案总数的19.49%。五年共审结117819件，占同期全市民商事结案总数的16.39%。
除了案件呈稳步上升趋势，广州市房地产纠纷数量较多的辖区为越秀、天河、海珠、花都和荔湾，以上五区近五年新收的案件数分别占全市房地产案件总数的19.62%、15.69%、14.72%、12.86%和12.80%，共占全市房地产案件总数的75.69%。
在案件类型方面，广州全市法院的房地产案件类型主要集中在房屋买卖合同纠纷、物业服务纠纷、物权保护纠纷、租赁合同纠纷、建设工程纠纷五大类别。可想而知，一份合规的合同是多么的重要。
案件纠纷类型
继2013年2月20日，“新国五条”出台，楼市政策再次加码收紧，随后，北京、上海、广州、深圳、杭州等城市的调控细则出台，全国楼市降温。2016年四季度全国再次掀起楼市调控风暴。随着中央与地方连续出台了多项房地产与金融调控政策，商品房预售、二手房买卖、房屋租赁、房屋中介等领域的纠纷增长明显。
01商品房预售合同纠纷
这类案件一般由于商品房预售合同条款自身缺陷或因不可抗逆等因素引起的合同履行延迟或履行不能等原因而引起纠纷，包括预售商品房的交房时间、面积、质量、价款等方面纠纷。由此可见，广州市的商品房销售存在的主要问题包括：
1、逾期交房办证
部分企业对于工期进度、行政审批程序存在事前调研规划不到位；或因公用水电、永久用气、消防验收等行政审批问题无法达到预期而未能及时获得竣工验收备案表，导致逾期交楼、逾期办证。
2、以补充协议减免责任
房地产开发企业在与购房人签订商品买卖标准合同外，同时签订补充协议，以格式合同文本形式对标准合同内容作出实质性变更，从而减免开发商责任，限制购房人权利。
3、“双合同”购房
在严格的住房调控政策背景下，不少房地产企业开发企业为了规避政府限价等问题，采取购房捆绑装修的方式，与购房者签订“双合同”。
02二手房买卖合同纠纷
二手房买卖行为亦称存量房买卖行为，指已取得所有权的房屋业主将房屋转让过户给买房的交易过程。
众所周知，近十年来中国房地产交易市场进入了极度活跃的状态，买房的话题更是国民谈论的核心话题。在房地产交易市场，一手商品房自然是最受欢迎的首选，但一手的商品房价格较高，地段也往往比不上很多二手房，大部分好的地段的房子很多年前就已经建起了小区，综合考量很多买房的群体会把目光转向二手房交易市场。
二手房买卖纠纷出现在房屋交易的各个环节，包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等。在二手房买卖中，中介违规行为多发。
2013年-2017年期间，广州全市法院共受理因中介服务不规范引发的各类涉房居间服务合同纠纷共计1546件。常见违规操作有提供虚假信息、诱导买卖双方达成交易、虚假承诺、乱收费与重复收费、虚报房价、虚假委托售房、利用“独家委托”协议限制出卖人的缔约自由、中介自买自卖等。
另外，以物业管理费追讨纠纷、业主撤销权纠纷、车位出售出租纠纷、加装电梯民事补偿纠纷为典型的物业服务合同纠纷也大量增加。
03规避政策另取其道进行交易
伴随房地产宏观调控的不断深入和经济结构转型的持续推进， 政策调整的影响在诉讼中逐步显现，因规避政策而产生的新型、疑难案件不断增多。 易引发争议的情形包括：
1、“假离婚”规避限购，一不小心成“净身户”
通过假离婚签订协议，约定房屋归配偶一方所有，事后一方“弄假成真”拒绝复婚，另一方主张协议无效的，由于一般难以举证胁迫或欺诈是由。此类做法较为隐秘，难以被及时发现和查处。
广州中院房地产审判庭副庭长王会峰会上介绍，通谋虚假离婚应为有效，当事人不得以此为由主张离婚无效。审判实践中，有些“聪明”的当事人为了防范“假离婚”风险，避免弄假成真，另外私下达成协议明确此前是“假离婚”，这种协议是无效的，不能对抗离婚协议的效力。“对虚假离婚产生的风险，当事人应当自行承担。”
2、借名购房，发生纠纷难以“维权”
借名买房人与出借人之间口头或书面约定，借名人出资购买房屋，但房屋产权登记在出借人名下，在一定条件成就 时或某些障碍消除后 ，出借人再将房屋产权过户到借名买房人名下。 在借名买房人与出借人发生纠纷时，借名买房人往往要求确权或将房产过户登记到己方名下。出资人需要证明双方对房屋产权归属己有约定， 登记产权人仅被 “借名" 的事实。 如出资人不符合限购、 限贷政策， 将无法办理过户。
3、以房抵债，企图逃税
房产交易买卖双方签订虚假民间借贷合同， 并合 同 中约定以房抵债， 掩盖房屋买卖行为， 并通过虚假诉讼或者签订 和解协议申请法院确认的方式，规避限购政策，逃避纳税义务。
