无预售许可证的商品房销售合同无效

广州房产律师事务所提示：开发商预售商品房，没有取得预售许可证，及至买受人起诉时，仍未取得商品房预售许可证的，所签订的预售合同无效。

案件简介

坐落于厦门市湖里区兴隆路的信息大厦系由某公司于1988年开发建成。1997年4月10日，洪某南与某公司签订了一份《商品房预售合同》，约定某公司将信息大厦15层某单元房屋出卖给洪某南，合同签订后，洪某南依约支付某公司购房款435999元。在签订商品房预售合同时，某公司隐瞒其并未取得预售许可证的事实。后因某公司没有取得预售许可证，无法给洪某南办理房屋转移登记。洪某南便起诉至法院。

洪某南起诉称：某公司所出售房屋是禁止作为商品房出售的。某公司在出售讼争房产时既未取得权属证书，也未取得预售许可证，更未按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，因此某公司将该房屋以商品房出售给洪某南违反了我国法律的禁止性规定，应为无效合同，请求法院确认洪某南与某公司签订的商品房预售合同无效，由某公司返还所交购房款。

某公司答辩称：双方签订的商品房预售合同有效，洪某南可以依合同取得讼争房屋的产权证，故不同意洪某南的诉讼请求。

法院判决

一审法院判决结果：洪某南要求确认其与某公司签订的《商品房预售合同》无效的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，不予支持，驳回洪某南的诉讼请求。

二审法院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故判决：撤销厦门市湖里区人民法院〔2004〕湖民初字第3254号民事判决。上诉人洪某南与被上诉人某公司于1997年4月10日所签订的《商品房预售合同》为无效合同。

案件评析

1.开发商对没有取得预售许可证的房屋所签订的商品房买卖合同无效。

某公司作为开发商，所卖商品房没有取得预售许可证，洪某南与某公司于1997年4月10日所签订的《商品房预售合同》应确认无效。商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。并且，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门申请备案。

本案中，洪某南与某公司在签订合同时，某公司没有取得预售许可证，至洪某南起诉时，某公司仍未取得讼争房产的预售许可证。对某公司未取得预售许可证，与洪某南签订《商品房预售合同》的民事行为，依据《民法通则》关于民事行为效力的认定要件，应认定为无效合同。

2.开发商销售商品房所需的“五证”，是指哪五证?

开发商预售房屋时，应取得以下“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。其中前两个证由规划部门核发，《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》由建委核发。《国有土地使用证》由国土局核发。从政府行政审批的程序上讲，开发商取得《商品房预售许可证》的前提，必然是已经取得前面真实有效的四个证件，这也足见《商品房预售许可证》的重要性了。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《城市商品房预售管理办法》

第五条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。