离婚协议约定宅基地房屋归女方，但宅基地使用权人为男方父亲，女方能取得产权吗？
离婚协议约定宅基地房屋归女方，但宅基地使用权人为男方父亲，女方能取得房屋全部产权吗？宏力律师二审改判，全面胜诉！
离 婚 后 财 产 分 割 中 关 于 宅 基 地 房 屋 分 割 的 案 例
案 情 简 介
陈女士与前夫江先生于1984年结婚，在2000年3月双方办理离婚登记并签署协议书，约定财产及房屋归女方所有，房屋由男方协助过户，且同时提交了所有权人为江先生的一套宅基地房屋所有权证。但由于该房屋对应的土地是宅基地，在二人离婚时，该宅基地的使用权人是江先生的父亲（于2003年过世），故根据房地一体等政策当时未办理房屋过户手续。但江先生实际履行了将宅基地房屋交付陈女士的承诺，离婚后陈女士一人照顾两个子女住在房屋内，直至两个子女成年。
近两年，地方开始全面推行房地一体农村宅基地及地上房屋确权登记工作，但因政策要求，无法直接办理产权登记在陈女士名下，江先生与陈女士沟通并承诺可以先办理给他，然后其办理产权转移给陈女士。双方达成口头协议后江先生在2019年办理了上述宅基地使用权的继承手续，并且在2020年1月将上述宅基地房屋所有权、宅基地使用权全部登记至其名下的手续，并领取了不动产权证。之后，陈女士联系江先生沟通办理产权转移登记手续，江先生却反悔不予配合办理。
陈女士等待能够办理房屋产权过户手续已经20来年，终于等到政策允许办理，却未想到前夫江先生会反悔拒绝，想到自己多年来一人抚养子女的艰辛却连离婚时约定属于自己的房屋都无法取得，陈女士既伤心又愤慨，无奈之下，陈女士找到宏力律所的谢姗珊律师，将自己多年苦楚告知谢律师，表明自己需要寻求法律途径维护自己权益的坚定想法。
在接受陈女士的委托后，谢律师协同陈女士与江先生努力协商，但其一直明确拒绝，在此情形下，陈女士决定向法院提起诉讼解决。
争 议 焦 点
01
关于涉案宅基地房屋所有权的归属问题
离婚协议约定宅基地房屋所有权归陈女士所有，陈女士是否可以依据协议，取得房屋所有权？
02
关于涉案宅基地使用权的归属问题
双方离婚时，宅基地使用权人为江先生父亲，离婚协议仅约定宅基地房屋所有权归陈女士所有，陈女士主张依据房地一体原则宅基地使用权也应当归其所有，是否应得到支持？
03
女方是否需要支付宅基地使用权折价补偿款
若法院因房地一体原则并结合实际情况，判决涉案宅基地房屋所有权及其所附宅基地使用权均属陈女士所有，陈女士是否需要向江先生支付补偿款？
诉 讼 经 过
一审支持产权归女方，但需支付补偿款
一审庭审过程中，谢律师围绕本案双方签订的离婚协议约定之内容，着力于论证“房地一体”原则，明确双方对于协议中约定的“房屋”之认知是包括涉案宅基地房屋所有权及其所附宅基地使用权。多年未转移过户是因为政策原因，而现在已具备转移的前提条件，且陈女士属于涉案宅基地房屋所在农村集体经济组织成员，其具备取得产权的资质。宅基地建筑物的处分依法应与所附宅基地一起进行，江先生拒绝办理过户手续，明显有违诚实信用原则。而被告江先生则认为涉案宅基地使用权应与房屋所有权区分开来，宅基地房屋所有权归属陈女士无异议，但宅基地使用权属于其个人财产，陈女士无权取得。一审法院认为，宅基地使用权在双方离婚时是登记在江先生名下，江先生通过继承取得属于其个人财产。因双方对房屋所有权归属无异议，出于发挥案涉房屋使用效益及居住使用现状考虑，根据“地随房走”原则，法院酌定涉案宅基地房屋所有权及其所附宅基地使用权均属陈女士所有，江先生配合办理转移过户手续，但陈女士需向江先生给付近42万元的补偿款。
二审据理力争，取得全胜
收到一审判决书后，陈女士表示难以理解为何法院会判决其需要承担给付42万补偿款的义务，她与前夫之间从未有过如此约定，也不具有这样的经济能力。本着坚持不懈为当事人维权穷尽所有努力的宗旨，谢律师继续接受陈女士的委托向佛山市中级人民法院提起上诉，要求改判无需支付任何补偿款。
二审法官结合案件事实，在听取双方当事人对相关法律事实的陈述后，总结二审争议焦点为一审判决认定陈女士需要向江先生支付宅基地使用权折价补偿款是否妥当。谢律师在庭审中坚持一审代理意见，再次据理力争。最终，二审法院在听取律师的专业意见后，结合案件证据反映的客观内容，认为：虽案涉房屋所有权与宅基地使用权在双方协议离婚时的登记权属人并不一致，但按照通常理解并基于“房地一体”原则，结合双方离婚协议中并未就涉案宅基地使用权作出特别约定，可认定双方该约定的真实意思表示为涉案协议中的“房屋”包括房屋所有权和宅基地使用权。况且，江先生于2020年1月已办妥不动产权属登记，并取得了涉案房屋所有权和宅基地使用权，现已不存在其履行涉案合同义务的客观障碍，故陈女士的上诉主张合理合法，法院认定陈女士无需支付折价补偿款，江先生应当依约履行协助办理房屋所有权及宅基地使用权变更登记的义务。
收到二审判决书后，陈女士感觉心头大石终于放下，时隔二十多年，终于能够顺利拿到属于自己房屋的产权证，也对于谢律师在一审二审整个过程中，据理力争为当事人声张正义的责任感表达了无尽感谢！
裁 判 结 果
专 业 提 示
一般来说，夫妻离婚时，协议将房产归一方所有，但未办理过户手续，则并不直接发生物权变动的效果，根据我国法律规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，夫妻双方签订的离婚协议一方仅可向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。所以在办理完离婚登记后应当尽快办理房屋的产权变更登记手续，该登记属于离婚析产登记，无需缴纳税费。
本案中的案涉房屋属于宅基地房屋，因政策原因，双方离婚时房屋不具备办理产权过户的条件，陈女士暂时无法办理产权变更登记手续。在经过20年的漫长等待，陈女士等到政策允许办理，最终却依旧只能通过诉讼维权。最终法院能够支持陈女士的诉讼请求，也主要取决于其对于房屋权利的证据材料是十分充分的。
离婚协议是双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致而达成的协议或者意见。离婚协议书的条款应当谨慎拟定，协议内容要有操作性，不要过于简单，条款的约定不能过于宽泛，要具体明确。必要的时候，可以选择委托专业律师草拟协议，将自身的风险降到最低。
