交了18万定金后，卖家竟把房子抵押给第三人，定金还能要回来吗？

案情回顾

2019年10月，殷先生通过中介公司介绍看中了一套位于广州市海珠区的房屋，房屋证载面积为40多平方。买卖双方于2019年10月13日签订合同，成交价为157万元，定金为18万元，买家按照约定在当日向卖家付清了全部定金。同时双方约定剩余楼款以按揭方式支付，卖家同意配合买家办理按揭手续，并定于2019年11月1日交付房屋。由于该房屋还在租赁期间，所以双方确定在房屋交付后，租客的全部租金直接支付给殷先生直至租期届满。同时，因为房屋尚存在抵押的情况，卖家表示其可自行出资赎契。

然而，令人大跌眼镜的是，卖家竟然在收取定金后的第三天就将房屋再次抵押给了第三人，却绝口不对殷先生提及此事。随后，卖家还继续配合殷先生办理按揭手续，而因房屋即使存在抵押也不影响买卖双方办理网签手续，本着对人的基本信任，殷先生没有到不动产登记机构查询房屋的现状，故不知道房屋被再次抵押的事实。直至殷先生取得了银行的同贷审批后，在即将办理过户登记之时，才发现房屋再次抵押的事实。

律师支招   及时止损

    惴惴不安的殷先生找到了我们宏力律师，在看完所有的证据材料之后，宏力律师给殷先生提供了两个建议：第一，与卖家协商，共同出资解押赎契；第二，直接发函给卖家，要求卖家自行解押赎契，如无法履行，则直接发函解除合同，并申请仲裁要求卖家赔偿损失。这两种方式，各有得失，第一种方式是为了能够取得房屋，但是，这种方式仍然存在着巨大的风险。从卖家的操作可知，其已经资金周转困难，即使殷先生资金雄厚，解决了抵押的问题，但无法保证房屋在此期间不被其他第三人查封。第二种方式最大的问题在于，殷先生起诉后，案件胜诉的可能性非常大，但是，拿到胜诉判决后能否执行回款项，这是作为买家要衡量的地方。殷先生听取了我们律师建议后，同意采取第二种方式，及时止损。

   鉴于此，我们律所当即委派何雁英律师与陈丽霞律师向卖家发出《律师函》，通知卖家在合理期限内解除抵押，如不能在此期限解押，则按照合同规定解除双方买卖合同关系，并要求卖家按照合同约定返还定金18万及双倍赔偿定金18万。然而，卖家在收到《律师函》后仍迟迟无法还款。故，在合理期限届满后，我们立即向广州仲裁委员会提起仲裁。在仲裁过程中，卖家提出了诸多理由，表示已经将房屋抵押给第三人的情况告知了我们，但是，卖家却始终未能出示任何证据。最根本的是，卖家仍然没有资金去还清借款，房屋仍然存在两个抵押，过户存在障碍，买家的合同目的无法实现。故仲裁庭裁决如下：1.卖家向买家双倍返还定金36万元；2.向买家补偿律师费3万元；3.本案的仲裁费15476元由卖家承担。

购房小妙招

本案中，应当提醒各位买家注意的是：

第一，在签订合同之时，一定要卖家提供最新的详细版房屋查册表，查看房屋是否存在抵押和查封等办证障碍；

第二，作为买家，应当意识到，双方即使签署了买卖合同，房屋仍然存在被卖家抵押给第三人的情况；

第三，买卖房屋过程中，房屋也可能存在被法院查封导致不能过户的风险，故作为专业的房产律师，我们建议买家在交定金后多查询房屋的状态，实时关注，若是大金额的交易，应当进行资金监管，以保证资金安全。最重要的还是要把房屋买卖合同签好，要明确解除合同的条件以及违约方的责任，以便更好地追究违约方的责任。

房屋的买卖交易，应该是普通老百姓这辈子较为重要的商品交易，一旦发生风险，其损失不可估量。因此，作为买卖双方，除了需要加强自身对法律知识的学习之外，我们也建议双方在签署合同时寻求专业律师的帮助，以便规范买卖流程，保障资金安全，安心买到好房，安全取得全部售房款。