购房款收据遗失，起诉房产办证还能获得支持吗？
前 言
与开发商签订房地产预售契约后，已支付完所有购房款，收楼入住所购房屋20余年始终未办到房产证，曾起诉要求开发商配合办理房屋产权证却被告知存在查封，购房款收据原件也遗失，再次起诉能够获得法院支持吗？本期宏力君与大家分享本所李慧律师如何在这起商品房买卖合同纠纷案件中找到重要突破口。
案情简介
叶先生（以自己和未成年儿子的名义）于1999年7月从某开发商处购买了一套位于海珠区的商品房，双方签订了《房地产预售契约》，约定房屋成交总价为26.7万元，付款方式为一次性付款于签订合同时交付。合同签订后，叶先生随即向开发商支付了全部购房款，开发商也按约定于同年8月1日将房屋实际交付给了叶先生，但却始终没有配合叶先生办理房屋产权过户登记手续。
叶先生于2002年和2006年委托其他律师向法院起诉，均被告知因为房屋存在查封无法办理过户，而最终被迫撤诉。一转眼十五年过去了，叶先生已渐渐年迈，面对一次次为办理房屋产权证维权，付出诸多心力财力却一次次心愿落空的困境，叶先生感到心力交瘁但又不舍放弃。通过朋友介绍，叶先生找到了宏力律所李慧律师，希望寻求最后一次转机。
回顾梳理
重点分析
了解事实
李慧律师与叶先生沟通案情后随即对案件进行分析，并了解查询房屋所在商品房楼盘的整体情况，以及叶先生所购房屋的现时信息登记状态。经查询，房屋已不存在有效查封，亦没有存在抵押登记的情形，办理房屋产权过户已没有障碍。
专业分析
但是，在整理叶先生的证据材料时，李慧律师发现叶先生的购房款支付收据只有复印件，原件已经丢失，经李慧律师询问，其表示可以提供当年的入住手册和多年实际使用房屋的凭证，李慧律师认为从合同条款约定和时间逻辑基本可以对于已经交齐购房款的事实进行判断。通过李慧律师的专业分析，叶先生重塑信心，立即办理委托手续向法院提出起诉，通过司法程序要求开发商履行合同义务，协助办理房屋产权过户手续。
法律维权
诉讼过程
重点突破
在接受叶先生的委托后，李律师再次重点梳理案件事实和证据，由于时间已经过去多年，对于曾经起诉的具体细节叶先生均未留存资料，李律师申请向法院调阅叶先生早年曾起诉案件的档案从而找到了案件突破口。在原来撤诉案件的庭审笔录中明确记载，叶先生当时的代理律师曾向法院出示过购房款收据原件。再结合叶先生留存的1999年8月2日的《住户入住合约》、管理费、垃圾费、水费等收据原件，以及商品房买卖的一般交易惯例，从而足以证明即便无法提供收据原件，叶先生已经全额支付所有购房款，最终法院亦采信了李律师的观点。
另外，李律师代叶先生向房管部门申请调取了涉案房屋的信息资料，取得了有关部门出具的证明，明确记载在现时状态下，涉案房屋并未存在有效查封和抵押，房屋所在项目预售开发单位即为与叶先生签订预售契约的开发商，至此，叶先生最为担心的会因房屋存在查封导致败诉的心头大石得以放下。
代理意见
李慧律师认为，叶先生与开发商签订的《房地产预售契约》是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据该契约合同约定，开发商应当在房屋交付后的90日内协同叶先生办理房屋产权过户手续和登记手续，而涉案房屋已经于1999年8月1日交付给叶先生管理使用，开发商应当为叶先生办理房屋产权过户手续的条件早已成就。而涉案房屋目前也没有查封、抵押等限制转移的情形，因此，法院应当支持叶先生要求开发商应当配合办理房屋产权过户手续的诉讼请求。
庭审中，在听取李律师的专业代理意见，并结合叶先生已经实际入住二十余年的事实后，法官确认叶先生已经与开发商之间存在真实的商品房预售契约关系。同时，法官认可我方所提交的证据资料已经形成证据链，并采信我方关于叶先生已经实际支付完毕购房款的主张。最终法院判决开发商协助叶先生办理房屋的产权转移登记至叶先生名下的登记手续。
以事实为依据
以法律为准绳
裁判结果
律师建议
购买房屋作为普通人生活中的大事，承载了每个购房家庭对生活的憧憬和向往。而事实上，购买房屋过程中涉及多个步骤和环节，并非一朝一夕就能完成。如何规避购房的风险，宏力律师给各位购房者几点温馨提示：
1、不要轻信开发商的广告宣传
一些开发商在宣传新楼盘时，往往会夸大楼盘的优势，有的甚至存在虚假宣传的倾向。因此购房者一定要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。因为目前我国法院在裁定商品房纠纷时，是以合同为依据，而并不以广告宣传的内容作为主要依据。
2、注意了解开发商资质和项目情况
实践中，许多商品房项目因为资金不足而中断施工造成逾期交付、无法办理产权过户手续的情况出现。在买房前，一定要仔细审核开发商的资质，开发商资金实力雄厚，口碑好，在一定程度上能减少上述情况的发生。另外可以通过政府网站查询楼盘项目是否存在不正常运行状况，尽量避免风险。在买房签订购房合同时，也要注意约定好逾期交房等的处理方式。
3、要注重保存重要证据
在购买房屋过程中应保留好相关购房合同、原始发票、交楼入住通知、房屋水电费缴纳凭证等等证据，这些证据对于购房合同的签订时间、房屋交付时间、支付房款的时间、是否实际使用房屋、是否具备购房资格的审查均是重点，倘若无法提供其中任何一项证据都可能对案件结果造成影响。所以，保留好购房合同、支付凭证、交楼凭证等材料的原始证据对于万一出现争议诉至法院时保障自己的合法权益，取得胜诉是重要保障。
4、要善于进行法律维权
当购房者合法权益受到侵害时，应及时与开发商进行交涉协商，如果协商不成，可带上相关证据到质量技术监督、建委、房管局等行政部门申诉，也可以向消费者协会投诉或者向人民法院提起诉讼。
在房屋买卖过程中遇到开发商出现违约的情况时，我们不应被动等待，而应主动拿起合同的约定条款向对方进行催告，必要时也可向熟悉房屋买卖合同以及相关法律法规的专业房产律师进行咨询。如果出现房开违约交房、逾期办证及更改设计规划等情况，建议及时委托律师，避免时效、除斥期间经过，通过律师专业的法律服务工作及时为购房者及时止损、挽回损失。广东宏力律师事务所多年来专注处理房产法律问题，以实现天下购房者”安得广厦千万间“为理念，希望能为每位购房者在购房道路上保驾护航。
