“一房二卖”，如何解决？

    温先生来电咨询我所，称去年11月份签订房屋买卖合同，约定定金为2万元，合同约定首付为13万，中介费为1.2万元，双方已网签，现卖方在温先生不知情的情况下又与他人签订了合同，并进行了网签，但事后经三方协商，签订了和解协议，定于8月23日前全额退还，否则赔偿6万元，那么对于“一房二卖”这种行为怎么办？

【律师解答】

    对于“一房二卖”的问题，现如今可谓屡见不鲜。一房二卖行为本身违反了诚实信用原则，卖主在第一次卖房屋所签的买卖合同符合《合同法》的意思表示真实和内容合法这两个要件时，应认定该买卖合同有效，而不论该房屋是否已办理过户手续。卖主与第三人的再次转卖房屋的合同效力，则要分情况分析：

    （1）第三人是善意第三人，即他并不知道该卖主已签订房屋买卖合同，并且该房屋的转让已经过户，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”该房屋的所有权已经归于第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”那么前购房者可以据此要求买房者承担赔偿责任。

    （2）第三人明知卖主与其他人已经签合同，仍然与卖主签订买卖合同，该合同无效。
因此，对于温先生的情况来说，由于三方已签订和解协议，温先生只能按照和解协议的约定来执行。

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