小产权房的质量纠纷办法

购买了小产权房的不少市民反映，购买的房屋出现了很多质量问题，曾经有一市民称，刚建好的小产权房在竣工之际，屋顶就掉下一平米多的水泥板，一不小心就会伤到人，因此对于房屋的质量我们不可轻视。

目前，我国对于城市房屋建设活动与农村房屋建设活动的管理，也表现为城乡二元管理的模式，对于城市房屋建设行为和建筑活动，国家出台了一系列完备的法律法规和强制性标准。对于建筑工程质量实行严格的质量管理和控制体系。但是，对于农村房屋建设行为和建筑活动，《建筑法》第八十三条第三款规定“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”《建设工程质量管理条例》第八十条规定“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建设活动，不适用本条例。”此外，《建设工程勘察设计管理条例》和《建设工程安全生产安全管理条例》均对农房建设的法律适用作出了相同的类似的规定。因此，先行法律法规不适用于低层农房建设，但对于“低层”并没有具体的规定。

《村庄和急症规划建设管理条例》第二十一条第一款规定“在村庄、集镇规划区内、凡建筑跨度、跨径或者高度超出规事实上范围的乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施和公益事业的建筑工程，以及二层（含二层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。”据该条款，对于低层的理解，应是“二层(含二层)”一下较为适当。
农民自建行为，包括两种，一是业主自筹自建，二是业主外请他人建房。实践中，农村房屋建筑活动中违法加建的情况十分普遍，以城中村为例，由于城市发展过程中大量外来人员对于低房价的需求，违法加建的房屋比比皆是，贴面楼、握手楼四处可见，为了减少成本，大部分房屋建筑活动均以自建形式完成，因此农村房屋建筑活动不仅在施工过程中事故频发，而且房屋建成投入使用后，由于质量不合格导致的坍塌、侧倾事故也时有发生。农村房屋建设活动在现行的法律上只有《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》的规定进行建设，但由于管理机构的缺位，实际上，很难对违法建设行为进行相应的管理和处罚。

因此，小产权房的开发建设，在建筑活动、工程质量管理和监督上，均不同程度村庄法律法规的缺位和管理的缺位，一旦发生房屋质量纠纷，将面临十分尴尬的局面，一方面，房屋买卖合同被认定无效后无法产生质量索赔的请求权，另一方面，就是法院勉强受理，质量标准也无法可依，因此很难维护小产权房买受人的利益。建设方在小产权房屋销售完毕后，很难寻其踪迹，索赔对象难以维权。对于小产权房可能出现的质量纠纷隐患，必须引起高度关注。

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