以所购小产权房设定抵押，如何判断法律效力

     【相关案例】2005年7月，在西安做小生意的老王在西安城郊购买了一套小产权房，该房屋有某开发商与村委会和乡政府联合开发。老王到售楼中心了解到房屋不能办理产权证，但销售方承诺一旦具备条件就给全体买受人办理，这一承诺得到乡政府的认可。老王基于房屋价格低廉，遂买了下来。2007年12月，由于生意急需资金周转，老王想把房子抵押给银行进行贷款，但是银行在审查老王所提交的资料后认为，老王的房屋没有产权证，因此无法办理房屋抵押贷款。老王又想一家典当拍卖公司提出房屋典当，典当公司也基于房产没有产权证但贷款金额不高，因此勉强给老王办理了手续。

    一、要认识小产权房是否能够设定抵押，则要看我国《担保法》的相关规定。第三十六条第三款规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”第三十七条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。”由此可见，我国法律不允许以集体建设用地使用权单独抵押。

    二、我国《物权法》第一百八十三条规定“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”第一百八十四条“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”由此可见，我国法律对于耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押作了禁止性规定，以建盖在宅基地或其他农村集体土地上的住宅进行抵押，没有法律依据，依法不能成立。

    三、根据《城市房地产抵押管理办法》第三条“本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”据此，小产权房不得设定抵押。首先，小产权房买受人若不是同一集体经济组织成员，买卖房屋的行为属于无效民事法律行为，基于无效行为取得的房屋，由于不能完成房屋权属登记，不属于合法房地产的范畴。本案中，老王即属于此类情况；其次，农村集体土地建盖的住宅房屋，属于法律明确明确规定不得抵押的范围，如前述，《担保法》和《物权法》均规定了耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，根据房随地走的原则，建盖于农村集体土地上的小产权房当然也不能用于设定抵押。

    因此，小产权房不能设定抵押，在此也提醒广大市民，小产权房虽价格低廉，但由于法律禁止买卖，只有符合法律规定的小产权房才能登记入户，因此在选择买卖小产权房时应慎重。对于小产权房今年发生的纠纷，可谓越来越复杂，对于小产权房的认知及其纠纷的解决提出了更高的要求，而发生纠纷时我们如何维护各方的利益，应当引起我们的重视。

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