卖房错信中介口头承诺导致违约，签订三方合同需注意这五点

相信很多计划将已出租的房子卖出去的业主，在二手房买卖合同中看到下图的约定，都会望而却步。

丁女士在《房地产买卖三方合同》中看到上述约定时，也反复向中介表达了她的顾虑。

由于丁女士租赁中介和房屋买卖中介是同一人，相关合同也是通过中介签订的，中介对两份合同约定完全知情。

在中介多次信誓旦旦地说交易完全没问题，能够解除租约顺利成交后。丁女士打消了疑虑，与买家张先生以及中介签订了三方合同。

按照买卖合同收取了买家张先生20万定金后，却发现房屋租赁合同并没有约定可以以房屋买卖为由解除租约，适逢租客有孕在身，即使丁女士愿意支付十倍房租作为违约赔偿，租客也不愿意搬走。丁女士也不忍心让身怀六甲的租客承受搬迁之苦，出于人道考虑，丁女士决定不卖房子了。

但按照合同规定，如果单方面解除房地产买卖三方合同需要双倍返还定金（即除了退还20万定金，还需赔偿20万）给买家并承担全部中介费用2.13万。

为了能解除合同的同时尽量降低损失，卖家丁小姐找到宏力律师。宏力律师了解到买家张先生申请个人住房按揭贷款所提供的收入证明有虚开的嫌疑，而银行已根据买家提供的申请资料出具《个人住房贷款同意贷款意向书》。

在向银行和中介多次要求出示买方的收入证明无果后，宏力律师从买家张先生的个人朋友圈等搜集到张先生是一位个体户而非收入证明中所示的企业职工的证据后，向银行寄出《张先生个人住房按揭贷款风险线索告知函》，并提示银行可向收入证明出具单位进一步核查劳动关系、社会保险关系来核实收入证明是否属实。

同时也多次通过中介和买家沟通解除合同的事宜，但通过中介反馈回来的信息，买家似乎是不依不饶非要继续交易。

后来宏力律师建议为了避免通过中介沟通造成的信息不对称，最好约买家张先生直接面对面协商。

买卖双方见面后，宏力律师在代表丁女士协商过程中，向张先生表明如果升级到诉讼，到时候会通过法院要求银行核查张先生收入证明，如若不实银行不下放贷款，继续交易则需要一次性付清购房款，如无法一次付清则买家也将承担相应的违约风险等利害关系。

最终张先生同意丁女士返还定金后仅赔偿一半违约金和承担中介费即可解除买卖合同。

在接受卖家委托到签订解除合同协议，前后不到一个月的时间内，宏力律师顺利帮助丁女士解除了“房地产买卖三方合约”，且除了退还20万定金和承担中介费用外，仅需赔偿10万元，除了降低了损失和规避潜在风险还省去了后续可能出现的诉讼成本（诉讼费、公告费、保全费、律师费等经济成本和时间成本等），得到当事人丁女士的高度认可。

在二手房整个交易的过程中，签订买卖合同是很重要的一环，因为合同是整个交易的关键凭证。

本案纠纷产生的原因是听信中介的错误指示，且对合同中的限制性条件和违约责任没有一个明确的认识和约定导致卖方违约。罗刚律师案后分析，在签订《房地产买卖三方合同》时，需注意以下5点：

1、 签订合同时，不要轻易相信中介方的口头承诺，还应当要求中介将相应的告知事项、承诺落实到合同条款中去，以免发生事后中介方不承认口头承诺，而己方又无法举证曾经有过口头承诺的事实，令自己陷入有理说不清的境地。

2、 在签订合同时，一定要对付款期限、收款方式、房屋交付期限和条件、按揭办理的责任、按揭贷款与约定数额差异的处理、过户手续办理的条件和期限等房屋交易过程中非常重要的事项进行准确而详细的约定，若中介提供的合同约定不清时，一定要坚持在合同中予以特别说明，以免在后期交易过程中因相关交易事项权责约定不清而发生争议，致使交易失败。

3、 关于违约责任一定要与合同各方的义务一一对应，且务求表述精准、数据详实，以免一方违约之后守约方无约可依、有责难追。

4、 在合同履行过程中如与对方发生争议，尽量双方约定面谈，而不要采用中介方传话的形式沟通，以免导致语义、语气在传达过程中掺杂了中介方的个人因素而致使沟通没有效果，甚至是出现反效果。

5、 如果涉及金额较大、己方又缺乏专业知识、经验和时间处理的，建议在签约之前即可委托律师介入，从而有效加快交易进度、降低交易风险、节约交易成本。