房价暴涨300万！业主耍赖不卖了，闹至法庭，法院是这样判的……
房价的波动，很容易导致房产交易双方心态失衡，进而产生各式各样的矛盾纠纷。
张先生和李先生一开始和业主刘先生签订购房合同时一拍即合。然而，刘先生得知在买方张、李两位先生的装修打理下，已交付买方使用但未过户的房子价格涨了近300万！便不顾之前的约定，不乐意继续交易，使出浑身解数力图收回房屋。
基本案件情况
张先生和李先生是朋友，2016年底时打算共同投资买套房子。张先生是外省人，过一段时间社保就满三年具备购房资格；李先生是广州人有购房资格。
经介绍，他们与业主刘先生签订了购房合同，约定总价310万，首期款160万，先付20万定金，剩余150万向银行贷款。刘先生表示卖房是为了筹钱供女儿出国留学。
合同签订后没多久，刘先生表示急需要用钱，希望张先生他们能马上付50万。于是双方签订了补充协议，定金70万，刘先生收到70万定金后把房子交给张先生他们装修、出租。
转眼到了春节，过完年后张先生即着手装修房子。谁料到2017年3月17日广州升级了限购政策，外地户口社保满五年才能在广州购房。这下张先生没了购房资格。
眼看装修已经全面开工，钱也投入不少，于是张先生与业主沟通，正好刘先生也表示女儿留学再有几十万就够了，不需要马上收齐购房款，张先生按要求再付了40万元。
考虑到房屋装修严重超支，房子又不能立即过户到张先生名下，张先生与刘先生协商后以刘太太名义申请了一笔200万房屋装修贷款，刘先生这套房屋作抵押，所贷款项给张先生装修房屋使用。
于是张先生与刘先生在2017年7月12日又补充签订了份合同，约定购房款310万元不变，当天张先生又付了10万元，刘先生总计已经收取120万购房款。剩余190万元则由张先生出具一份欠条给刘先生，约定两年后付清，按月支付1万5千元利息。而房子则在二年后待张先生社保期满五年再过户。同时双方还明确，200万银行贷款本息由张先生负责按贷款合同约定逐月偿还。
之后张先生把装修一新后的房屋出租，也按双方约定每月支付利息和偿还贷款。
然而，2017年底，刘先生夫妇了解到装修后的涉案房屋市场价格高达600万，便以诸多借口提出不卖房子。
甚至多次前去涉案房屋进行骚扰滋事，多次破坏涉案房屋的水电设施，驱逐租户，张贴大字报对张先生进行侮辱诽谤。张先生、李先生尝试与业主反复协商，均无果。
审判结果
发现刘先生铁了心不卖房子后，两位买主向宏力律师咨询解决方案。综合分析全部案情后，宏力律师认为买家没有违约之处，可以起诉要求继续履行合同。
考虑到张先生已经不具备购房资格，可以要求将房屋过户到李先生一人名下。当然，两位买家要具备一次性支付剩余购房款的能力，同时张先生还要做好提前偿还银行贷款以涂销抵押的准备。
宏力律师代理买方起诉后业主刘先生先是发来催促办理网签、过户的函，后又到涉案房屋张贴解除房屋买卖合同的通知，还向法院提起反诉要求解除合同。
庭审中业主的理由主要是张先生没有购房资格，而且没有购房款支付能力（张先生用涉案房屋贷款了200万）。
最终经过法院一审、二审，在李先生提供了具备广州购房资格，以及具备一次性支付剩余购房款能力证明的情况下，二级法院都支持先由张先生、李先生偿还房屋的抵押贷款后涂销抵押，再继续履行合同将房屋过户到李先生一人名下的请求，驳回了业主要求解除合同的请求。
律师分析及案后温馨提示
1 | 宏力主办律师吴凯分析
本案中双方在房屋买卖合同履行过程中又协商一致以涉案房屋向银行抵押贷款了200万元，而且所借款项由买方实际使用；购房人之一的张先生没有购房资格；此外该房屋属于原来是宅基地房屋，面积共500多平方米，在村改居过程中转为国有土地房屋，但收取土地出让金的面积仅290平方米，剩余面积在产权登记中注记为未确权。解决这几方面障碍是本案诉讼方案的重点。
对于房屋抵押问题，宏力律师在起诉时就列贷款银行为第三人，要求其协助办理涂销手续；而张先生不具备广州购房资格问题则由其明确同意房屋仅过户到李先生一人名下；房屋部分面积未缴纳土地出让金，属历史遗留问题，不应影响房屋过户登记而且宏力律师向法院提交了类似案例，广州地区法院对存在违章建筑的房屋是支持买方过户请求的。
庭审中业主刘先生的律师也是从这几方面主张合同无法继续履行，应当解除。同时，银行方面出于其自身利益，也明确不同意由原告代为偿还该笔贷款。
对此，宏力律师依据物权法的规定，主张抵押权人在买受人明确表示同意代为清偿债务情况下无权反对抵押物的买卖交易。
2 | 宏力主办律师吴凯案后温馨提示
二手房屋买卖合同过户登记是最为关键的环节，双方应尽可能及早完成过户手续。
本案纠纷产生的重要原因是买方在房屋已经交付情况下，对于过户并不在意，拖延之下又遇上政策调控，导致无法按原合同完成交易。
而之后双方重新调整付款方式、交易期限虽然签订了新合同，但没有对两份合同衍接问题做出明确约定。
这种情况下房屋价值因装修和市场变化大幅上涨，业主违约不想卖就成了大概率事件。
注：为保护客户隐私，上述案例中出现的人物均采用化名
