一审不支持一分钱违约金，二审改判卖家付440万违约金

李先生跟案外人，因房屋买卖合同纠纷向广州市仲裁委申请仲裁，在仲裁过程中李先生跟案外人达成了和解。仲裁委出具的裁决书内容显示由李先生向银行代为案外人清偿所有按揭贷款完毕后，涉案的22套房屋的所有权就归李先生所有。

我们所的当事人张女士看到李先生为了证明其对这22套涉案房屋享有合法产权而出示的这些生效仲裁裁决书之后，便和李先生签订《房屋转让协议》。

协议约定张女士应自签署协议之日起三日内向李先生支付定金100万，待李先生办出房产证后，张女士15天内支付房屋转让全部房款给李先生，李先生应积极配合张女士办出上述22套房屋的房产证，向张女士出具全权委托公证书交由张女士来处理，并且还要配合张女士，办理这些房屋的转名手续。

然而张女士跟他签完这个协议并按协议约定付完100万定金后，李先生却开始以限购政策、银行不愿意配合等诸多借口拒绝按照仲裁委的裁决要求去替案外人向银行清偿贷款办理涂销抵押手续，导致无法按照协议约定向张女士出具这些房屋的全权委托公证书。

张女士跟李先生进行了近5年的沟通却徒劳无功后，便委托宏力律师起诉李先生解除双方签订的《房屋转让协议》、退还100万元定金并按照协议约定承担每套房子20万，共440万违约金。

1 | 一审仅判解除协议、退还定金

一审法院认为根据裁决书内容，李先生代案外人还清银行贷款、办理涂销抵押手续是案外人将房屋过户给李先生的前提条件，而银行是否配合办理上述手续并非他主观上所能控制的，因此，协议无法履行李先生有一定的责任，但不能完全归咎于李先生。

另外，张女士在签署协议时已知涉案房屋并非登记在李先生名下，且存在抵押权人；张女士一次性向李先生购买22套房子并非正常的房屋买卖行为，理应知悉协议履行的潜在风险和障碍，张女士在签订协议时未尽审慎核查义务，对协议无法履行也应承担一定责任。

所以一审法院认为协议无法履行，双方均有责任，遂判决双方解除《房屋转让协议》，李先生退还100万定金，由于限购政策影响，不支持张女士向李先生索赔440万违约金的诉求。

2 | 二审支持我方所有诉请

宏力律师继续代理上诉到中院，二审法院认为即使双方签订的协议未明确李先生办理产权证的具体期限，但自签署协议至对薄公庭已近5年时间而李先生一直未办妥已超出合理期限，已构成违约。

另外，即使因银行的原因无法办理涂销抵押手续，也属于李先生与银行之间法律关系的处理范畴，不能以此为由免除他承担的合同责任；而张女士是否有购房资格，涉案房屋能否登记到张女士名下也不影响他的合同权利，所以不能以此作为不履行合同义务的理由。

最终二审法院支持了我们方当事人全部的诉讼请求：解除双方《房屋转让协议》、李先生退还100万定金并赔偿张女士440万元违约金、由李先生承担一、二审案件受理费用。

注：为保护客户隐私，上述案例中出现的人物均采用化名

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