房产律师解读宅基地房屋继承问题|非村集体户口能否继承等答案都在此
农村宅基地房屋只能由村集体成员取得，再加上宅基地房屋普遍存在扩、改建的情况，实际房屋面积、构造与登记情况相差甚远，在宅基地房屋发生继承时会有一些特殊性。宏力君结合我所陈路遥律师亲办案例在此与大家做一点总结。
01
继承人不是村集体成员，是否影响继承宅基地房屋的权利？
从目前司法实践来看，法院在审理宅基地房屋继承案件时并不会审查被继承人或继承人是否具备村集体成员身份。只要是宅基地合法登记权利人的继承人，都可以要求继承宅基地房屋的相应权利。
与商品房不同，广州多数宅基地房屋颁发的是使用权证，继承人所要求继承的也只能是宅基地房屋的使用权。
虽然法院不审查继承人身份资格，但在取得继承权公证书或调解书、判决书后向房屋管理机构申请宅基地房屋转移登记时，广州房屋管理机构还是会审查被继承人是否具有村集体成员身份。对于被继承人不具备村集体成员身份的继承人不会核发新的不动产证。但继承人取得了宅基地房屋的继承权公证书或法院继承调解书、判决书在将来的拆迁时能起到确定权利人的作用。
02
未经合法报建的加建或拆除后翻建的宅基地房屋还能继承吗？
对于由被继承人直接进行翻改建的房屋，即使房屋与宅基地使用权证记载面积不符，也不影响继承人要求继承。
我所陈路遥律师办理的萧女士宅基地房屋继承分割案中，被告方提出房屋实际面积与宅基地使用权证记载面积存在差异，但最终并没有影响法院对房屋按法定继承进行处理。由于房屋违建需要会受到行政处罚，法院在判决中会明确房屋权利义务均由继承人继承。
但对于登记在被继承人名下，由某一继承人翻建的房屋，其他继承人要求继承相应份额时法院会根据实际情况做出不同处理。
有些案例中法院以宅基地使用权证登记的房屋已经灭失，遗产不存在为由不予处理；也有案例就原使用权证记载的面积部分进行分割。
在这一问题上并没有明确的司法解释，只有北京市高级人民法院在关于继承案件疑难问题解答第九条中提及：“被继承人死亡后所遗宅基地房屋被翻扩建，如何处理？ 被继承人死亡后未经继承人同意，擅自对被继承人生前所有的宅基地上房屋进行翻扩建的，不影响已经确定的该宅基地上房屋遗产份额划分。 继承人有权要求上述擅自改扩建人承担回复原状、赔偿损失等责任，但实际居住管理房屋的继承人出于居住使用、维护管理目的对房屋进行翻扩建的除外。”
03
宅基地房屋能否遗赠？
这一问题北京高院的意见是不能。北京高院认为允许向法定继承人之外的人遗赠宅基地房屋会导致事实上的流转，违反国家土地管理法律规定。
宏力律师办理海珠法院一起宅基地遗赠纠纷案件中法院也否定了对非法定继承人的遗赠效力。
虽然司法实践中倾向于否定宅基地遗赠效力，但我们还是认为这种作法缺乏明确法律依据。特别是在被继承人没有其他法定继承人的情况下，否定了遗赠效力，直接导致房屋无主，不利于实现物的价值。
