忽略1个细节|卖房不成反“被违约”遭买家告上法庭险赔50万……
仅仅因为忽视一个小细节
导致房屋抵押涂销逾期
卖房不成反被告上法庭
一审被判赔偿买家50万！
来龙去脉又是如何?
二审能扭转乾坤吗？
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倍感压力的缪女士拿着一审败诉判决书满腔委屈地找到宏力律师，她希望宏力律师可以为她一举推翻一审判决。回忆起此次卖房血泪史，明明不曾做错什么的缪女士伤心得不能自已泣不成声。
案情回顾
2017年3月
缪女士与梁女士签订合同，将名下一套房屋出售给梁女士。
合同约定：梁女士要支付50万给她涂销抵押，并于2017年6月30日前完成过户交易。
合同签订后梁女士支付了10万元定金。
缪女士申请银行提前还贷，获批后告知梁女士还需要42万元用于偿还剩余银行贷款。
2017年4月15日
梁女士于2017年4月15日将42万元转入缪女士还款账户。
2017年6月30日
已到约定的过户交易日期，但房屋抵押仍未涂销，梁女士认为缪女士违约。
2017年7月17日
梁女士发函通知缪女士解除合同。
2017年7月21日
缪女士在超过约定交易日期的50多天后，才取得银行还清证明。
2017年7月27日
缪女士终于办理完抵押涂销手续，随后她向梁女士发出了催促履行合同的函。
但此时梁女士认为合同已经解除，不仅不同意继续交易，还要求缪女士返还52万购房款，并按照合同约定赔偿房屋交易价格50%的违约金155万元。
协商未果梁女士提起了诉讼。
缪女士无奈之下也委托律师应诉并提出了反诉，要求梁女士承担违约责任。
一审判决结果
合同解除，缪女士除退还收取的52万元购房款外，像开篇所说还应向梁女士赔偿违约金50万元！
一审判决做出后，梁女士对一审仅支持了50万元违约金仍感到不满意，提出了上诉，要求缪女士按合同约定承担155万元违约金！
缪女士感觉明明没做错什么却被判赔偿50万，加上梁女士始终不肯善罢甘休，缪女士心碎得犹如山中雪、风中叶，简直比《流星花园》中的道明寺被杉菜劈腿抛弃时更委屈难过，于无助绝望之际缪女士找到了专注房产法律服务的宏力律师。
宏力主办律师上诉方案
及二审结果
扭转局势的上诉方案
宏力律师接受委托后分析了一审判决，认为一审法官简单地依据6月30日抵押仍未涂销就认定缪女士违约，继而判决其承担违约责任存在明显错误。
根据合同约定，缪女士的义务是签订合同后立即向按揭银行申请提前还款，获批后是由梁女士负责偿还剩余按揭贷款，虽然银行迟至7月份才扣款并出具还清证明，但只要缪女士没有迟延申请还款，就不应对此承担违约责任。
宏力律师向银行调取了资料，证明缪女士于3月30日就已经申请了提前还贷，这足以证明缪女士不存在延迟申请提前还贷的情况。
而银行方面迟至7月才扣款不能当然地认定是缪女士的责任。而且双方合同中有条款约定，如果因房管部门、银行方面原因导致延迟的，合同履行期限应相应延迟。
此外，双方在履行过程中还有微信记录能够佐证缪女士始终在积极履行合同。据此，宏力律师提出了详尽的上诉理由，要求改判缪女士不承担违约责任。
二审结果
二审法院向银行调取了提前还贷情况，证明了缪女士不存在拖延办理涂销抵押的情况，再结合微信聊天记录反映的合同履行情况，二审法院认定交易未能完成双方均有责任，进而撤销一审要求缪女士承担50万元违约金的判项，改判缪女士仅需要承担4万余元部分中介费和利息。
宏力主办律师案后温馨提示
二手房交易过程中会涉及银行等其它机构，因此交易双方在确定履行期限时，对所涉及机构各项业务有充分了解是不容忽视的细节。
本案纠纷的产生，与双方签订合同时对银行批准提前还贷需要长达四个月之久完全没有预计，导致双方不可能按照合同约定的最后期限完成交易。
因此二审法院最终在认定双方均有责任情况下，判决负有涂销抵押责任的卖方承担了一定的损失。二手房买卖合同签订前，双方应对自己的义务和所涉其它机构的办理流程有充分的了解，避免遇到类似本案中缪女士这样的被动局面。
——罗欢平律师
