二手房“过户手续”陷阱
发布时间：2018-08-21 点击数：955
近年来，随着房价的上涨和波动，二手房买卖合同纠纷也在增加。不少人认为，二手房的买卖过程是非常复杂，且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题，怕遇到黑心中介，又怕交易的手续繁琐。不少市民都抱怨，许多在过户手续的办理中也产生了纠纷，那么，二手房的“过户手续”纠纷是怎样的呢？这个问题以一个真实案例来谈谈。
【案情介绍】
郑某于1988年7月购得一房屋，并与金某在1994年7月9日签订一份《购房合同》，合同约定：郑某将房屋卖给金某，总价款人民币160万元；郑某同年7月28日前交房，若未如期交房，每迟一天罚违约金千分之五；金某向郑某指定的账户支付房款，郑某开具收据。同年11月10日，金某开始使用管理该房屋。
双方因办理过户手续未达成协议，金某向厦门市思明区人民法院起诉，要求确认该房归其所有，由郑某承担逾期交房的违约责任。被告郑某称：与金某签订合同后，金某仅支付了部分款项，，房屋至今尚未办理过户手续，现要求确认房屋买卖关系无效，将购房款返还给原告。因购房合同尚未发生法律效力，不存在违约金问题。
【审判结果】
法院审理认为，原告与被告签订的购房合同后，是双方当事人的真实意思表示，买卖双方虽未办理产权过户手续，但金某已支付了大部分款项，且郑某已交付房屋让金某使用，并将房屋所有权证交付金某。现郑某以房屋未办理过户手续为由反悔，无正当理由，且合同又能够继续履行，可由双方到房地产管理部门办理产权过户手续。并依法作出判决，判决双方一起到厦门市土地房地产管理部门办理产权过户手续。
【律师评析】
在本案本案涉及的焦点问题主要在于未办理过户是否影响房屋买卖合同的效力。
在本案中，被告认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款之规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。虽原、被告签订了房屋买卖合同，但未办理房屋过户登记手续，而法律明确规定房屋应办理过户登记手续的，故房屋买卖合同仍未生效，房屋所有权未发生变动，仍应为被告所有。
正觉律师认为法院的判决符合法律规定，对于此问题，其实过户与合同是两个法律关系，一个是物权关系，一个是合同关系。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，且被告已交付大部分房款并实际使用，故原、被告的房屋买卖合同成立。未办理房屋过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力，只是合同标的物所有权不能发生转移。
一、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，原、被告在1994年7月9日签订一份《购房合同》，故双方签订的售房协议书依法成立、合法有效。
二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现本案中的被告以双方未办理登记过户手续主张房屋买卖合同无效，不符合上述法律规定合同无效之情形，故被告主张房屋买卖合同无效不能成立。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。
三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条之规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。故本案的原、被告双方未办理房屋过户登记手续并不影响原、被告房屋买卖合同之效力，合同仍为有效，只是房屋的所有权不能发生转移。
既然房屋过户前合同已经成立并生效，那么房屋买卖双方就严格遵守合同的约定，因此，在二手房的买卖当中，合同协议条款应明确约定违约责任，防止纠纷。
如需房地产法律咨询，欢迎拨打广东宏力律师事务所免费咨询电话：020-37591159
【案情介绍】
郑某于1988年7月购得一房屋，并与金某在1994年7月9日签订一份《购房合同》，合同约定：郑某将房屋卖给金某，总价款人民币160万元；郑某同年7月28日前交房，若未如期交房，每迟一天罚违约金千分之五；金某向郑某指定的账户支付房款，郑某开具收据。同年11月10日，金某开始使用管理该房屋。
双方因办理过户手续未达成协议，金某向厦门市思明区人民法院起诉，要求确认该房归其所有，由郑某承担逾期交房的违约责任。被告郑某称：与金某签订合同后，金某仅支付了部分款项，，房屋至今尚未办理过户手续，现要求确认房屋买卖关系无效，将购房款返还给原告。因购房合同尚未发生法律效力，不存在违约金问题。
【审判结果】
法院审理认为，原告与被告签订的购房合同后，是双方当事人的真实意思表示，买卖双方虽未办理产权过户手续，但金某已支付了大部分款项，且郑某已交付房屋让金某使用，并将房屋所有权证交付金某。现郑某以房屋未办理过户手续为由反悔，无正当理由，且合同又能够继续履行，可由双方到房地产管理部门办理产权过户手续。并依法作出判决，判决双方一起到厦门市土地房地产管理部门办理产权过户手续。
【律师评析】
在本案本案涉及的焦点问题主要在于未办理过户是否影响房屋买卖合同的效力。
在本案中，被告认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款之规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。虽原、被告签订了房屋买卖合同，但未办理房屋过户登记手续，而法律明确规定房屋应办理过户登记手续的，故房屋买卖合同仍未生效，房屋所有权未发生变动，仍应为被告所有。
正觉律师认为法院的判决符合法律规定，对于此问题，其实过户与合同是两个法律关系，一个是物权关系，一个是合同关系。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，且被告已交付大部分房款并实际使用，故原、被告的房屋买卖合同成立。未办理房屋过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力，只是合同标的物所有权不能发生转移。
一、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，原、被告在1994年7月9日签订一份《购房合同》，故双方签订的售房协议书依法成立、合法有效。
二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现本案中的被告以双方未办理登记过户手续主张房屋买卖合同无效，不符合上述法律规定合同无效之情形，故被告主张房屋买卖合同无效不能成立。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。
三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条之规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。故本案的原、被告双方未办理房屋过户登记手续并不影响原、被告房屋买卖合同之效力，合同仍为有效，只是房屋的所有权不能发生转移。
既然房屋过户前合同已经成立并生效，那么房屋买卖双方就严格遵守合同的约定，因此，在二手房的买卖当中，合同协议条款应明确约定违约责任，防止纠纷。
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